Cuando solicitas una hipoteca, uno de los conceptos que utiliza el banco para analizar la operación es el LTV, siglas de Loan to Value, que puede traducirse como ratio préstamo-valor.
El LTV indica qué porcentaje representa el importe de la hipoteca respecto al valor de tasación de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda tiene una tasación de 200.000 € y el banco concede una hipoteca de 160.000 €, el LTV es del 80%.
160.000 € ÷ 200.000 € × 100 = 80%
Esta ratio es importante porque ayuda a determinar qué parte del valor del inmueble queda financiada mediante la hipoteca.
¿Qué es exactamente el LTV?
El LTV (Loan to Value) es la relación entre:
Importe del préstamo hipotecario ÷ valor de tasación de la vivienda × 100
Por tanto:
LTV = (importe de la hipoteca / valor de tasación) × 100
El Banco de España define el LTV como el cociente entre el principal de la hipoteca y el valor de tasación del inmueble.
Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el porcentaje del valor de la vivienda que queda financiado mediante el préstamo.
Ejemplo sencillo de LTV
Imaginemos una vivienda con una tasación de 250.000 €.
Si el banco presta:
- 150.000 € → LTV del 60%.
- 175.000 € → LTV del 70%.
- 200.000 € → LTV del 80%.
- 225.000 € → LTV del 90%.
- 250.000 € → LTV del 100%.
La fórmula siempre es la misma.
LTV = préstamo ÷ tasación × 100
¿Cuánto presta normalmente un banco sobre la tasación?
No existe un porcentaje único que todos los bancos estén obligados a conceder.
Sin embargo, el Banco de España señala que normalmente la cuantía del préstamo hipotecario está vinculada al valor de tasación y que habitualmente puede llegar hasta aproximadamente el 80% de dicho valor.
Esto significa que, como referencia, una tasación de 200.000 € podría dar lugar a una financiación de hasta unos 160.000 € si la entidad aplica un límite del 80%.
Pero el 80% no es una garantía de concesión.
El banco también analiza la capacidad de pago del solicitante, sus ingresos, deudas y otras circunstancias de la operación. El Banco de España señala que la concesión depende de un estudio individualizado de solvencia y de la política de riesgos de cada entidad.
¿Cómo calcular cuánto me prestan según el LTV?
Puedes calcularlo fácilmente multiplicando el valor de tasación por el porcentaje de financiación.
Ejemplo con una tasación de 200.000 €
| LTV | Importe máximo según ese porcentaje |
|---|---|
| 50% | 100.000 € |
| 60% | 120.000 € |
| 70% | 140.000 € |
| 80% | 160.000 € |
| 90% | 180.000 € |
| 100% | 200.000 € |
Estos importes son simplemente el resultado matemático de aplicar cada porcentaje sobre la tasación. La cantidad que finalmente conceda el banco puede ser inferior.
¿Qué ocurre si la tasación es de 250.000 €?
Supongamos que compras una vivienda y la tasación realizada por una sociedad homologada determina un valor de 250.000 €.
Si la entidad establece un máximo del 80% sobre tasación:
250.000 € × 80% = 200.000 €
Por tanto, según ese límite de LTV, el préstamo sería de hasta 200.000 €.
Si la entidad aplicara un 90%:
250.000 € × 90% = 225.000 €
Y con un 100%:
250.000 € × 100% = 250.000 €
Que una entidad permita un determinado LTV no significa que tenga que conceder automáticamente ese importe.
¿El LTV se calcula sobre el precio de compra?
No exactamente.
El LTV se calcula sobre el valor de tasación del inmueble.
Esto es diferente de otra ratio que también puede utilizarse en el análisis hipotecario: el LTP (Loan to Price), que relaciona el importe del préstamo con el precio de compra.
El Banco de España distingue ambas ratios:
- LTV: préstamo / valor de tasación.
- LTP: préstamo / precio de compraventa.
Esta diferencia puede ser muy importante cuando el precio de compra y la tasación no coinciden.
¿Qué pasa si compro una vivienda por debajo de su tasación?
Imaginemos:
- Precio de compra: 180.000 €
- Valor de tasación: 220.000 €
- LTV máximo del banco: 80%
El 80% de la tasación sería:
220.000 € × 80% = 176.000 €
Aunque la vivienda esté tasada en 220.000 €, el banco podría limitar el préstamo a 176.000 € si ese es su límite de LTV.
En este ejemplo, el comprador tendría que cubrir la diferencia entre el precio de compra y la financiación obtenida, además de los gastos correspondientes.
¿Qué pasa si compro por encima del valor de tasación?
Este caso puede ser especialmente importante.
Imaginemos:
- Precio de compra: 220.000 €
- Tasación: 200.000 €
- LTV máximo: 80%
El banco podría calcular:
200.000 € × 80% = 160.000 €
Aunque el precio de compra sea de 220.000 €, un límite del 80% sobre una tasación de 200.000 € daría como resultado una financiación de 160.000 €.
El comprador tendría que cubrir los 60.000 € restantes del precio, además de los gastos e impuestos que correspondan.
Por eso, una tasación inferior al precio de compra puede aumentar considerablemente el dinero que necesita aportar el comprador.
¿Puede una hipoteca tener un LTV superior al 80%?
Sí, existen operaciones con LTV superiores al 80%.
El propio Banco de España recoge estadísticas sobre operaciones hipotecarias con ratios LTV superiores al 80% e incluso superiores al 100%.
Sin embargo, que existan operaciones con LTV elevado no significa que cualquier solicitante pueda conseguirlas.
La entidad estudia individualmente la operación y puede establecer sus propios límites y condiciones.
¿Puede existir un LTV del 100%?
Matemáticamente, sí.
Un LTV del 100% significa que el importe del préstamo es igual al valor de tasación.
Por ejemplo:
- Tasación: 200.000 €.
- Hipoteca: 200.000 €.
- LTV: 100%.
200.000 € ÷ 200.000 € × 100 = 100%
Pero una hipoteca con un LTV del 100% no significa necesariamente que el comprador pueda adquirir una vivienda sin disponer de ahorros.
Puede seguir teniendo que afrontar impuestos, gastos de compraventa, tasación u otros costes de la operación.
Además, una entidad no está obligada a conceder el 100% simplemente porque el inmueble tenga una tasación suficiente.
¿Por qué importa tanto el LTV?
El LTV permite conocer qué proporción del valor de la vivienda está financiada mediante deuda hipotecaria.
Por ejemplo:
LTV del 60%
La hipoteca representa el 60% del valor de tasación.
LTV del 80%
La hipoteca representa el 80%.
LTV del 90%
La hipoteca representa el 90%.
LTV del 100%
La hipoteca representa todo el valor de tasación.
Desde el punto de vista del riesgo, un LTV más elevado significa que existe una menor diferencia entre el valor de la garantía y el importe inicialmente prestado.
El Banco de España utiliza precisamente esta ratio como uno de los indicadores para analizar los estándares de concesión de crédito hipotecario.
¿El banco solo mira el LTV?
No.
Este es uno de los puntos más importantes.
El valor de la vivienda es una parte del análisis, pero el banco también estudia la solvencia del cliente.
Puede analizar, entre otros aspectos:
- Ingresos.
- Estabilidad laboral.
- Gastos habituales.
- Otras deudas.
- Préstamos existentes.
- Historial crediticio.
- Información de la CIRBE.
- Ahorros.
- Patrimonio.
- Cuota resultante.
- Plazo de la hipoteca.
El Banco de España señala que las entidades deben realizar una evaluación de solvencia antes de formalizar el préstamo y que la capacidad de pago del cliente tiene especial importancia.
Por eso, una tasación elevada por sí sola no garantiza una hipoteca.
¿Qué ocurre si tengo una tasación de 300.000 €?
Supongamos una vivienda tasada en 300.000 €.
Si el banco establece un LTV máximo del 80%:
300.000 € × 80% = 240.000 €
Si establece un máximo del 90%:
300.000 € × 90% = 270.000 €
Y si excepcionalmente aceptase un 100%:
300.000 € × 100% = 300.000 €
Pero estos cálculos solo indican el importe correspondiente a cada porcentaje. La concesión definitiva dependerá del análisis completo de la operación.
¿Qué pasa con la tasación?
La tasación es una valoración independiente del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada.
Sirve al banco para conocer el valor de la vivienda que actuará como garantía y puede utilizarse para determinar la cantidad máxima financiable según sus criterios.
El Banco de España indica que las entidades deben aceptar una tasación aportada por el cliente cuando esté realizada por una sociedad homologada y no haya caducado. También señala que la tasación tiene una vigencia de seis meses.
La realización de una tasación tampoco garantiza que el banco vaya a aprobar la hipoteca.
Diferencia entre LTV y porcentaje de financiación
En muchas conversaciones se utilizan ambos conceptos como si fueran exactamente lo mismo, pero conviene diferenciarlos.
El LTV se calcula específicamente respecto al valor de tasación.
Por ejemplo:
- Tasación: 200.000 €.
- Préstamo: 160.000 €.
- LTV: 80%.
En cambio, cuando una entidad anuncia que financia un determinado porcentaje del precio de compra, hay que comprobar exactamente sobre qué valor aplica ese porcentaje y qué límites utiliza.
Por eso es importante leer las condiciones concretas de la oferta hipotecaria.
Ejemplo completo
Imaginemos que una persona quiere comprar una vivienda por 240.000 €.
La tasación determina un valor de 250.000 €.
Si el banco aplica un LTV máximo del 80%:
250.000 € × 80% = 200.000 €
La financiación sería de hasta 200.000 € según ese límite.
La diferencia respecto al precio de compra sería:
240.000 € – 200.000 € = 40.000 €
Por tanto, el comprador tendría que aportar 40.000 € para completar el precio, además de los gastos e impuestos correspondientes.
En este ejemplo:
- Precio de compra: 240.000 €.
- Tasación: 250.000 €.
- Hipoteca: 200.000 €.
- LTV: 80%.
- Parte del precio no financiada: 40.000 €.
Tabla rápida para calcular el LTV
| Tasación | Hipoteca | LTV |
|---|---|---|
| 200.000 € | 100.000 € | 50% |
| 200.000 € | 120.000 € | 60% |
| 200.000 € | 140.000 € | 70% |
| 200.000 € | 160.000 € | 80% |
| 200.000 € | 180.000 € | 90% |
| 200.000 € | 200.000 € | 100% |
La fórmula es siempre:
LTV = (hipoteca ÷ valor de tasación) × 100
¿Qué LTV debería tener una hipoteca?
No existe un LTV único que sea adecuado para todas las personas.
La cantidad que puede financiar el banco depende de sus criterios de riesgo y de las características del solicitante y del inmueble.
Para analizar una operación concreta conviene tener en cuenta conjuntamente:
- Precio de compra.
- Valor de tasación.
- Importe solicitado.
- LTV resultante.
- Ingresos.
- Otras deudas.
- Ahorros disponibles.
- Cuota mensual.
- Plazo.
- Condiciones de la entidad.
Conclusión
El LTV (Loan to Value) es la ratio que relaciona el importe de una hipoteca con el valor de tasación de la vivienda.
La fórmula es:
LTV = importe de la hipoteca ÷ valor de tasación × 100
Por ejemplo, una hipoteca de 160.000 € sobre una vivienda tasada en 200.000 € tiene un LTV del 80%.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Consulta las condiciones con la entidad y, si lo necesitas, con un asesor independiente.