Cuando compras una vivienda de segunda mano, normalmente no pagas IVA por la compraventa, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), dentro de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
El ITP es un impuesto que debe pagar el comprador y cuyo importe depende principalmente de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, del valor que se utilice como base imponible y de si el comprador puede beneficiarse de algún tipo reducido.
En Cataluña, por ejemplo, el tipo general es del 10 % para inmuebles cuyo valor total no supera los 600.000 €, aunque existen tipos reducidos para determinadas situaciones.
¿Qué es el ITP de una vivienda de segunda mano?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava determinadas transmisiones de bienes entre particulares.
En una compraventa de vivienda usada, cuando la operación no está sujeta a IVA, el comprador debe liquidar el impuesto correspondiente.
Por ejemplo, si compras una vivienda de segunda mano por 200.000 €, no significa que tengas que pagar IVA sobre esos 200.000 €. En su lugar, tendrás que analizar el ITP que corresponda en la comunidad autónoma donde esté situada la vivienda.
La Agencia Tributaria de Cataluña establece que la compraventa de un inmueble tributa por TPO, entre otros casos, cuando el vendedor es un particular que no actúa como empresario o profesional.
¿Quién paga el ITP?
El comprador es quien debe pagar el ITP correspondiente a la adquisición de la vivienda.
El vendedor no paga este impuesto por la compra.
El comprador debe presentar la autoliquidación y realizar el pago dentro del plazo establecido por la administración tributaria de la comunidad autónoma correspondiente.
En Cataluña, la compraventa sujeta a TPO se declara mediante el modelo 600.
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda de segunda mano?
No existe un porcentaje único para toda España.
Cada comunidad autónoma establece sus propios tipos y puede establecer reducciones o tipos especiales para determinados compradores o viviendas.
Por eso, una vivienda con el mismo precio puede generar un impuesto diferente dependiendo de dónde se encuentre.
Ejemplo sencillo
Imagina una vivienda de segunda mano cuyo valor utilizado para calcular el impuesto es de 200.000 €.
Si el tipo aplicable fuera del 10 %:
200.000 € × 10 % = 20.000 €
En este ejemplo, el comprador tendría que pagar 20.000 € de ITP.
Sin embargo, este cálculo solo es válido si realmente corresponde aplicar un tipo del 10 % y si los 200.000 € constituyen la base imponible que debe utilizarse.
¿Sobre qué cantidad se calcula el ITP?
Este es uno de los puntos más importantes.
El impuesto no debe calcularse simplemente sobre la cantidad que el comprador haya pagado si existe una base imponible diferente conforme a la normativa aplicable.
En determinadas operaciones inmobiliarias se utiliza como referencia el valor de referencia de Catastro, cuando resulta aplicable, con las reglas establecidas por la normativa tributaria.
Por eso, antes de calcular el ITP conviene comprobar cuál es la base imponible que corresponde a la vivienda.
Ejemplo
Imaginemos:
- Precio de compra: 180.000 €
- Valor de referencia: 200.000 €
- Tipo aplicable: 10 %
Si la normativa determina que la base imponible debe ser 200.000 €, el cálculo sería:
200.000 € × 10 % = 20.000 €
No sería correcto calcular automáticamente:
180.000 € × 10 % = 18.000 €
Por eso es importante comprobar la base imponible antes de estimar el impuesto.
¿Qué es el valor de referencia?
El valor de referencia es un valor determinado por la Dirección General del Catastro para determinados inmuebles y puede tener consecuencias fiscales en impuestos como el ITP.
Cuando resulta aplicable, puede utilizarse para determinar la base imponible del impuesto de acuerdo con las reglas correspondientes.
Esto significa que antes de comprar una vivienda de segunda mano es recomendable comprobar el valor de referencia que corresponda al inmueble.
También hay situaciones en las que existen reglas específicas para determinar la base imponible, por lo que no debe darse por hecho que siempre coincide con el precio de compraventa.
ITP en Cataluña en 2026
En Cataluña, para las transmisiones de inmuebles sujetas a TPO, el tipo general depende del valor total del inmueble.
Actualmente, para un inmueble cuyo valor total no supera los 600.000 €, el tipo general es del 10 %.
Para valores superiores se aplica una tarifa progresiva:
| Valor total del inmueble | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.000 € a 900.000 € | 11 % sobre el tramo correspondiente |
| De 900.000 € a 1.500.000 € | 12 % sobre el tramo correspondiente |
| Más de 1.500.000 € | 13 % sobre el tramo correspondiente |
En los valores superiores a 600.000 €, no se aplica simplemente el porcentaje máximo sobre toda la vivienda. Se calcula la cuota mediante los diferentes tramos establecidos por la normativa.
¿Hay un ITP reducido para jóvenes?
Sí.
En Cataluña existe un tipo reducido del 5 % para la adquisición de una vivienda habitual por parte de jóvenes que cumplen los requisitos establecidos.
Para transmisiones realizadas desde el 27 de junio de 2025, el comprador debe tener 35 años o menos en la fecha de devengo del impuesto.
Además, existen requisitos relacionados con la declaración del IRPF y con el destino de la vivienda como residencia habitual.
Por tanto, no basta únicamente con tener 35 años o menos: hay que comprobar que se cumplen todos los requisitos exigidos.
Ejemplo
Supongamos una vivienda cuyo valor utilizado como base imponible es de 200.000 €.
Si el comprador cumple los requisitos para aplicar el tipo reducido del 5 %:
200.000 € × 5 % = 10.000 €
Frente a los 20.000 € que resultarían aplicando un 10 %, la diferencia sería de:
20.000 € – 10.000 € = 10.000 €
Este ejemplo muestra por qué es importante comprobar si se puede aplicar un tipo reducido.
Otros tipos reducidos en Cataluña
El tipo del 5 % no se limita a los jóvenes.
La normativa catalana contempla determinados tipos reducidos cuando se cumplen los requisitos correspondientes.
Entre ellos se encuentran:
- Jóvenes de 35 años o menos.
- Familias numerosas.
- Familias monoparentales.
- Personas con discapacidad que cumplen los requisitos.
- Determinadas víctimas de violencia machista.
- Determinadas viviendas de protección oficial.
También existen tipos reducidos vinculados a determinadas viviendas situadas en municipios rurales.
ITP reducido para viviendas en municipios rurales
En Cataluña también existen tipos reducidos para determinadas viviendas habituales situadas en municipios considerados rurales.
Actualmente, la normativa contempla:
- 4 % para determinadas viviendas habituales situadas en municipios rurales.
- 3 % para determinadas viviendas habituales situadas en municipios rurales de atención especial.
La aplicación depende de que se cumplan los requisitos establecidos y de que el municipio figure en la lista correspondiente.
¿Se paga ITP si compro una vivienda con hipoteca?
Sí.
La existencia de una hipoteca no elimina el ITP correspondiente a la compra de una vivienda de segunda mano.
Son operaciones diferentes:
Compra de la vivienda: puede generar ITP si la transmisión está sujeta a TPO.
Préstamo hipotecario: tiene su propio tratamiento fiscal y de gastos.
Por tanto, aunque el banco financie una parte importante del precio, el comprador debe tener en cuenta el ITP y los demás gastos que correspondan a la compraventa.
¿El ITP forma parte de la hipoteca?
No necesariamente.
Que el banco conceda, por ejemplo, una hipoteca equivalente al 80 % del valor de la vivienda no significa que ese dinero cubra automáticamente el ITP.
Imaginemos:
- Vivienda: 200.000 €
- Hipoteca: 160.000 €
- Parte del precio no financiada: 40.000 €
- ITP: depende de la base imponible y del tipo aplicable.
El comprador debe disponer de recursos suficientes para cubrir la parte del precio que no financia el banco y los gastos e impuestos correspondientes, salvo que la financiación concreta cubra también determinadas cantidades.
Ejemplo completo de compra de segunda mano
Imaginemos una vivienda de segunda mano en Cataluña.
- Precio de compra: 200.000 €
- Base utilizada para el ITP: 200.000 €
- Tipo general: 10 %
- Hipoteca: 160.000 €
El ITP sería:
200.000 € × 10 % = 20.000 €
La parte del precio no financiada sería:
200.000 € – 160.000 € = 40.000 €
Por tanto, sin tener en cuenta otros gastos de la operación, el comprador tendría que disponer de:
40.000 € + 20.000 € = 60.000 €
Si el comprador pudiera aplicar un tipo reducido del 5 %, el ITP sería:
200.000 € × 5 % = 10.000 €
En ese caso, la cantidad anterior sería:
40.000 € + 10.000 € = 50.000 €
Estos cálculos son ejemplos orientativos y dependen de que la base imponible y el tipo utilizado sean realmente los aplicables.
¿Cuándo se paga el ITP?
El impuesto debe autoliquidarse dentro del plazo establecido por la administración tributaria competente.
En Cataluña, la Agencia Tributaria de Cataluña gestiona el impuesto y establece el procedimiento para presentar la autoliquidación correspondiente.
Es importante no confundir el momento del pago del ITP con el de otros gastos de la compraventa o de la hipoteca.
¿Qué ocurre si no se paga el ITP?
El ITP es un impuesto obligatorio cuando la operación está sujeta a este tributo.
No presentarlo o hacerlo fuera de plazo puede generar consecuencias tributarias, como recargos, intereses o, en determinadas circunstancias, otras responsabilidades.
Por ello, es importante calcular correctamente el impuesto y presentar la autoliquidación dentro del plazo correspondiente.
¿Hay que pagar ITP al comprar cualquier inmueble de segunda mano?
No siempre.
La tributación depende de las características de la operación.
En Cataluña, la compraventa de un inmueble tributa por TPO cuando no corresponde pagar IVA en la operación. Por ejemplo, una compraventa realizada por un particular que no actúa como empresario o profesional normalmente queda dentro de TPO.
En cambio, determinadas operaciones realizadas por empresarios o profesionales pueden estar sujetas a IVA y, en su caso, a otros impuestos.
Por eso, antes de calcular el impuesto es necesario determinar qué régimen fiscal corresponde a la operación.
¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA al comprar una vivienda?
La diferencia principal está relacionada con el tipo de vivienda y las características de la operación.
De forma general:
Vivienda de segunda mano: suele tributar por ITP cuando la transmisión está sujeta a TPO.
Vivienda nueva: normalmente puede estar sujeta a IVA y, cuando se formaliza en escritura pública en las condiciones previstas, también puede existir tributación por AJD.
La Agencia Tributaria de Cataluña diferencia las transmisiones sujetas a TPO de aquellas que tributan por IVA y AJD.
¿Cómo calcular cuánto dinero necesito para comprar una vivienda de segunda mano?
El ITP es solo una parte del dinero que necesita el comprador.
Una forma sencilla de hacer una primera estimación es:
Ahorro necesario ≈ parte del precio no financiada + ITP + otros gastos de compraventa
Por ejemplo:
- Precio de vivienda: 200.000 €
- Financiación: 80 %
- Parte del precio no financiada: 40.000 €
- ITP: 20.000 € en el ejemplo del 10 %
- Otros gastos: dependerán de la operación.
En consecuencia, disponer únicamente del 20 % del precio no siempre es suficiente.
¿El ITP es igual en toda España?
No.
Las comunidades autónomas tienen competencias para establecer determinados tipos y beneficios fiscales dentro del marco legal aplicable.
Por ello, el coste de comprar una vivienda de segunda mano puede variar considerablemente dependiendo de la comunidad autónoma.
Si estás comparando viviendas en diferentes comunidades, conviene calcular el impuesto correspondiente a cada territorio antes de estimar el ahorro necesario.
Tabla rápida: ejemplo de ITP
| Base imponible | ITP al 10 % | ITP al 5 % |
|---|---|---|
| 100.000 € | 10.000 € | 5.000 € |
| 150.000 € | 15.000 € | 7.500 € |
| 200.000 € | 20.000 € | 10.000 € |
| 250.000 € | 25.000 € | 12.500 € |
| 300.000 € | 30.000 € | 15.000 € |
| 400.000 € | 40.000 € | 20.000 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 25.000 € |
Esta tabla es únicamente matemática y sirve para visualizar la diferencia entre aplicar un 10 % y un 5 %. No significa que esos tipos sean aplicables a cualquier comprador o vivienda.
Conclusión
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los principales costes que debe tener en cuenta una persona que compra una vivienda de segunda mano.
El importe depende de factores como:
- Comunidad autónoma.
- Base imponible.
- Valor de la vivienda.
- Tipo impositivo aplicable.
- Situación del comprador.
- Destino de la vivienda.
- Posibles reducciones o tipos especiales.
En Cataluña, el tipo general para inmuebles cuyo valor total no supera los 600.000 € es actualmente del 10 %, mientras que existen tipos reducidos, como el 5 % para determinados jóvenes de 35 años o menos que cumplen los requisitos, además de otros supuestos específicos.
Antes de calcular el dinero necesario para comprar una vivienda, conviene comprobar tanto la base imponible que corresponde como el tipo de ITP aplicable a la situación concreta.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal o jurídico personalizado. La normativa y los tipos impositivos pueden cambiar, por lo que conviene comprobar las condiciones vigentes ante la administración tributaria correspondiente antes de realizar una operación.