Respuesta corta: el TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero que te presta el banco, expresado en porcentaje anual. La TAE (tasa anual equivalente) es un indicador más completo que, además del TIN, incluye comisiones, gastos y la frecuencia de pago de intereses. El TIN sirve para calcular tu cuota, y la TAE sirve para comparar ofertas: si dos hipotecas tienen el mismo plazo e importe, la que tiene menor TAE suele ser más barata.
Índice
- Qué es el TIN
- Qué es la TAE
- Diferencia entre TIN y TAE
- Ejemplo 1: el TIN con comisión de apertura
- Ejemplo 2: oferta bonificada frente a oferta sin vinculación
- Qué incluye la TAE y qué no
- La TAE en hipotecas variables y mixtas
- Qué mirar además de la TAE
- Errores frecuentes
- Preguntas frecuentes
1. Qué es el TIN
El TIN es el interés que el banco te cobra por prestarte el dinero, expresado como porcentaje anual y sin contar comisiones ni gastos. Es el dato que se usa para calcular los intereses de cada cuota.
Si tu hipoteca es de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 %, tu cuota mensual es de unos 711 €. En ese cálculo solo entra el interés, no las comisiones.
Hay que tener en cuenta que el TIN es el interés nominal, es decir, el que figura en el contrato, y no refleja el coste real de la operación si hay otros cargos.
2. Qué es la TAE
La TAE (tasa anual equivalente) expresa el coste efectivo anual del préstamo. Incluye:
- El interés (TIN) y cómo se capitaliza a lo largo del año (pagos mensuales).
- Las comisiones (como la de apertura).
- Los gastos y productos que el banco exija obligatoriamente para concederte la hipoteca y que formen parte del cálculo.
Se obtiene con una fórmula financiera que iguala el dinero que recibes con todos los pagos que haces. Por eso la TAE siempre es igual o mayor que el TIN.
3. Diferencia entre TIN y TAE
| Aspecto | TIN | TAE |
| Qué mide | Precio del dinero | Coste total anual efectivo |
| Incluye comisiones | No | Sí (las que forman parte del cálculo) |
| Tiene en cuenta la frecuencia de pagos | No | Sí |
| Sirve para | Calcular la cuota | Comparar ofertas |
| Relación entre ambos | Base | Igual o mayor que el TIN |
Por defecto, si TIN y TAE son casi iguales, la hipoteca tiene pocas comisiones. Si la TAE es bastante más alta que el TIN, hay costes añadidos que conviene revisar.
4. Ejemplo 1: el TIN con comisión de apertura
Imagina una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 % y una comisión de apertura del 1 % (1.500 €).
- La cuota mensual se calcula con el TIN: unos 711 €.
- Pero en la práctica recibes 150.000 € y pagas 1.500 € de comisión, así que el dinero disponible neto es 148.500 €.
- Pagar 711 € al mes durante 25 años por 148.500 € equivale a un coste real mayor que el 3 %.
Resultado aproximado: la TAE ronda el 3,14 %. Para el mismo TIN sin comisión de apertura, la TAE sería del 3,04 % (la diferencia respecto al 3 % se debe únicamente a que los intereses se pagan mensualmente).
Esa pequeña diferencia entre TIN y TAE es la señal de que existe un coste añadido. Cuanto mayor sea la distancia entre ambos, más pesan las comisiones y gastos.
Cifras aproximadas calculadas con un sistema de amortización francés y pagos mensuales.
5. Ejemplo 2: oferta bonificada frente a oferta sin vinculación
Este caso es el más habitual en la práctica. Comparamos dos ofertas para 150.000 € a 25 años:
- Oferta A («bonificada»): TIN del 2,50 %, pero exige contratar seguros y otros productos con un sobrecoste de unos 500 € al año respecto a lo que pagarías por ellos por tu cuenta.
- Oferta B (sin vinculación): TIN del 2,90 %, sin productos obligatorios.
| Oferta A | Oferta B | |
| TIN | 2,50 % | 2,90 % |
| Cuota mensual | 673 € | 704 € |
| Total pagado en cuotas (25 años) | 201.810 € | 211.050 € |
| Sobrecoste de productos vinculados (500 € x 25 años) | 12.500 € | 0 € |
| Coste total | 214.310 € | 211.050 € |
A primera vista, la oferta A parece mejor porque su TIN es menor y su cuota es 31 € más baja. Pero al sumar el sobrecoste de los productos vinculados, la oferta B sale unos 3.260 € más barata durante la vida de la hipoteca.
Cuando las condiciones obligatorias forman parte de la TAE, la oferta A mostrará una TAE superior a su TIN. Esa es la utilidad de la TAE: te avisa de que el precio real no es el titular.
El resultado depende de cuánto cuesten realmente esos productos frente al mercado. Si los seguros que te exigen son competitivos, la oferta A podría seguir siendo mejor. Haz siempre la cuenta con tus datos.
6. Qué incluye la TAE y qué no
Normalmente incluye
- Intereses (TIN).
- Comisión de apertura.
- Gastos y costes obligatorios que formen parte de la operación (por ejemplo, ciertos seguros exigidos por el banco como condición para concederte el préstamo).
Normalmente no incluye
- Gastos notariales, de registro, gestoría e impuestos (se calculan aparte).
- Productos vinculados que sean voluntarios, aunque te den una bonificación (por eso hay que calcular tú mismo si compensan).
- Comisiones que solo aparecen en casos concretos, como la de amortización anticipada o la de subrogación.
Por eso la TAE es muy útil, pero no es el coste total de comprar una vivienda. Para eso, consulta también la FEIN.
7. La TAE en hipotecas variables y mixtas
En una hipoteca variable, el banco no sabe cuál será el Euríbor en el futuro. Por eso la FEIN muestra una TAE variable, que se calcula suponiendo que el Euríbor se mantiene igual que el día de la oferta. Si el índice cambia, tu coste real cambiará.
En una mixta, la TAE combina el tramo fijo y el tramo variable bajo esa misma hipótesis.
Esto implica que:
- La TAE variable es una referencia útil, no una predicción.
- Comparar dos variables con la misma TAE variable es válido, pero conviene simular qué pasa con el Euríbor más alto.
- Comparar una fija con una variable solo con la TAE puede engañar: la fija es cierta y la variable no.
8. Qué mirar además de la TAE
- La FEIN completa: cuota, TAE, comisiones, vinculaciones y condiciones de amortización.
- Las condiciones de bonificación: cuánto cuestan los productos y qué ocurre si los cancelas.
- El diferencial (en variables y mixtas) y la fecha de revisión.
- Las comisiones de amortización anticipada, por si planeas pagar antes.
- El coste total en euros durante el plazo, no solo el porcentaje.
- La cuota en un escenario de tipos más altos, si la hipoteca es variable.
9. Errores frecuentes
- Comparar solo el TIN y no mirar la TAE ni los productos vinculados.
- Comparar TAE de ofertas con plazos o importes distintos. Solo es comparable cuando las condiciones son similares.
- Fiarse de la «TAE desde…». Esa cifra suele aplicarse únicamente si cumples todas las bonificaciones.
- Creer que la TAE incluye todos los gastos de compra. No incluye notaría, impuestos ni registro.
- No calcular el coste total en euros. Una diferencia de 0,2 puntos puede suponer miles de euros a 25 años.
10. Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, un TIN bajo o una TAE baja?
Para comparar ofertas, fíjate en la TAE. Para saber cuánto pagarás cada mes, mira el TIN y la cuota. Idealmente, busca ambos bajos.
¿Puede la TAE ser menor que el TIN?
Con pagos mensuales, no: la TAE debería ser igual o superior al TIN. Si ves lo contrario, revisa los datos o pregunta al banco.
¿Por qué mi banco me da una TAE mucho mayor que el TIN?
Normalmente por comisiones o gastos obligatorios incluidos en el cálculo. Pide el desglose en la FEIN.
¿La TAE incluye el seguro de hogar?
Solo si el banco lo exige como condición para conceder la hipoteca. Si es voluntario y a cambio de una bonificación, no suele entrar, y tendrás que calcular tú mismo si compensa.
¿Dónde veo la TAE de mi hipoteca?
En la FEIN y en la oferta vinculante que te entrega el banco antes de firmar, y en la escritura.
Conclusión
El TIN te dice cuánto te cuesta el dinero y la TAE te dice cuánto te cuesta realmente el préstamo, con comisiones y condiciones obligatorias incluidas. Para decidir, compara TAE entre ofertas equivalentes, pero cierra la comparación con un cálculo del coste total en euros, sobre todo si hay productos vinculados.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado.