Respuesta corta: para que un banco te conceda una hipoteca necesitas tener ingresos estables y suficientes (la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos), ahorros para pagar la entrada y los gastos (normalmente entre el 20 % y el 30 % del precio de la vivienda), un historial de crédito limpio, una edad que permita devolver el préstamo antes de la jubilación y la documentación que acredite todo ello. La vivienda también debe superar una tasación que determine el importe que te pueden prestar.
Índice
- Los requisitos en resumen
- Ingresos y capacidad de pago
- Ahorros: entrada y gastos
- Historial de crédito y deudas
- Tipo de contrato y antigüedad laboral
- Edad y plazo
- La vivienda y la tasación
- Ejemplo: cuánto te pueden prestar
- Documentación que te pedirá el banco
- Cómo mejorar tus opciones
- Preguntas frecuentes
1. Los requisitos en resumen
| Requisito | Qué suelen valorar los bancos |
| Ingresos | Estables, demostrables y suficientes |
| Cuota máxima | Hasta un 30-35 % de los ingresos netos |
| Endeudamiento total | Hasta un 35-40 % incluyendo otros préstamos |
| Ahorro | 20 % de entrada + 10-15 % de gastos de compra |
| Historial | Sin impagos ni deudas reclamadas |
| Empleo | Preferiblemente contrato indefinido |
| Edad | Que el préstamo termine antes de unos 70-75 años |
| Vivienda | Tasación suficiente y situación registral limpia |
No existe una norma legal que fije estos porcentajes: son criterios de riesgo de cada entidad, guiados por las recomendaciones del Banco de España. Cada banco los aplica con cierta flexibilidad según tu perfil.
2. Ingresos y capacidad de pago
El banco quiere saber si podrás pagar la cuota durante décadas. Para ello calcula tu ratio de endeudamiento:
Ratio = (cuota hipoteca + otras cuotas de deudas) / ingresos netos mensuales
- Lo habitual es que la cuota de la hipoteca no pase del 30-35 % de tus ingresos netos.
- Si sumas otros préstamos (coche, consumo, tarjetas a plazos), el total suele limitarse a un 35-40 %.
- Se computan los ingresos recurrentes y demostrables: nómina, pensión, ingresos de autónomo declarados, alquileres declarados.
- Las pagas extra cuentan si están prorrateadas en el contrato o constan en las nóminas.
Con dos titulares, se suman los ingresos de ambos, pero también las deudas de ambos. Además, los dos responden de la totalidad de la deuda.
3. Ahorros: entrada y gastos
Es el requisito que más frena a los compradores. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Por tanto:
- Entrada: aproximadamente el 20 % del precio, que pagas de tu bolsillo.
- Gastos de compra: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Suelen estar entre el 10 % y el 15 % del precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.
En total, necesitas ahorrar alrededor del 30 % del precio de la vivienda. En algunos casos los bancos conceden hipotecas del 90 % o más, sobre todo en viviendas de su propiedad o con aval, pero son excepciones y suelen exigir un buen perfil.
Además, el banco valora que ese ahorro sea tuyo y demostrable. Si lo has conseguido con un préstamo o una transferencia reciente sin justificar, puede interpretarlo como más deuda o pedirte explicaciones.
4. Historial de crédito y deudas
Antes de aprobar la operación, el banco consulta:
- CIRBE (Banco de España): recoge los préstamos y riesgos que tienes con entidades financieras.
- Ficheros de morosidad (como ASNEF o BADEXCUG): reflejan impagos reclamados.
Una incidencia vigente en estos ficheros suele ser motivo de denegación. Además, los bancos analizan si usas mucho el crédito de las tarjetas o si tienes cuotas pendientes elevadas.
Consejos prácticos
- Cancela deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca: cada cuota que eliminas amplía tu capacidad de endeudamiento.
- Solicita tu informe CIRBE gratuito al Banco de España para comprobar que los datos son correctos.
- Evita pedir préstamos de consumo en los meses previos.
5. Tipo de contrato y antigüedad laboral
El banco evalúa la estabilidad de tus ingresos:
- Contrato indefinido: es el perfil preferido. Suele pedirse haber superado el periodo de prueba.
- Funcionarios: muy bien valorados por la estabilidad.
- Contrato temporal: posible en algunos casos, con mejores opciones si llevas tiempo en la empresa, si tienes un segundo titular con contrato indefinido o si aportas un aval.
- Autónomos y empresarios: se suele pedir historial de 2-3 años de actividad y declaraciones de impuestos que justifiquen los ingresos.
Cada perfil tiene sus particularidades, que se tratan en artículos específicos.
6. Edad y plazo
- Mayoría de edad y capacidad legal para contratar.
- El plazo máximo habitual es de 30 años, y algunas entidades llegan a 35 o 40.
- Los bancos suelen exigir que la hipoteca termine antes de los 70-75 años, aunque varía según la entidad.
- Cuanto mayor eres, menor es el plazo que te ofrecen, y por tanto mayor la cuota para el mismo importe. Eso puede reducir el importe que te concedan.
7. La vivienda y la tasación
La vivienda es la garantía de la hipoteca, así que el banco la analiza:
- Tasación: la realiza una sociedad homologada. Define el valor sobre el que se calcula el importe del préstamo. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, la financiación se reduce y tendrás que aportar más de tu bolsillo.
- Situación registral: comprobación de que no tiene cargas ocultas, embargos ni problemas de titularidad (nota simple del Registro de la Propiedad).
- Estado y características: el banco puede ser más restrictivo con viviendas antiguas, en mal estado, en zonas con poca demanda o con usos especiales.
8. Ejemplo: cuánto te pueden prestar
Imagina que ganas 2.400 € netos al mes y quieres una hipoteca a 25 años con un tipo del 3 %.
Paso 1. Cuota máxima (35 %): 2.400 x 0,35 = 840 €/mes.
Paso 2. Importe aproximado: una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 % tiene una cuota de unos 711 €. Con 840 €, el importe sería de unos 177.000 €.
Paso 3. Precio de vivienda: si el banco financia el 80 %, podrías comprar una vivienda de unos 221.000 €.
Paso 4. Ahorro necesario:
- Entrada (20 %): unos 44.000 €.
- Gastos (10-12 %): entre 22.000 € y 26.000 €.
- Total: entre 66.000 € y 70.000 €.
Si además pagas 200 € al mes por un préstamo de coche, tu cuota máxima baja a 640 € y el importe de hipoteca a unos 135.000 €, es decir, unos 42.000 € menos.
Ejemplo orientativo. El resultado real depende del tipo de interés, el plazo, tus ingresos exactos y la política de cada entidad. Usa una calculadora de capacidad de endeudamiento para tu caso.
9. Documentación que te pedirá el banco
Sobre ti
- DNI o NIE en vigor.
- Contrato de trabajo.
- Últimas 3 nóminas (a veces 6).
- Vida laboral actualizada.
- Última declaración de la renta (IRPF).
- Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
- Justificantes de otras deudas (préstamos, tarjetas) y de ahorros.
Si eres autónomo
- Declaraciones trimestrales (modelos 130 o 303) y anuales.
- Alta en el RETA y justificante de cotización.
Sobre la vivienda
- Contrato de arras o reserva.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Escrituras anteriores, si las hay, y último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética y, en comunidades de propietarios, certificado de deudas.
El banco puede pedirte documentos adicionales según tu situación.
10. Cómo mejorar tus opciones
- Ahorra más entrada. Reduce el importe financiado y mejora las condiciones.
- Reduce deudas antes de solicitar.
- Añade un segundo titular con ingresos estables, si es posible.
- Mantén una cuenta con movimientos regulares: el banco ve tu forma de gestionar el dinero.
- Compara varias ofertas y pide la FEIN a cada entidad.
- Valora un aval de un familiar o un aval público si cumples los requisitos de las ayudas.
- Pide una pre-aprobación antes de comprometerte con una vivienda: te da claridad sobre tu presupuesto real.
11. Preguntas frecuentes
¿Cuántos ingresos necesito para pedir una hipoteca?
Depende del importe. Como orientación, la cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos. Para una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 % (cuota de unos 711 €), necesitarías unos 2.000-2.400 € netos al mes.
¿Puedo pedir una hipoteca del 100 %?
Es poco frecuente. Los bancos suelen financiar hasta el 80 % y, en casos excepcionales y con buen perfil, hasta el 90 % o más. Aun así, tendrás que pagar los gastos de compra de tu bolsillo.
¿Qué ocurre si la tasación sale más baja que el precio?
El banco calcula el préstamo sobre el menor valor, así que tendrás que aportar la diferencia. Puedes negociar el precio con el vendedor o pedir otra tasación.
¿Se puede pedir una hipoteca con un solo sueldo?
Sí, si tus ingresos permiten una cuota por debajo del 30-35 % y tienes los ahorros necesarios.
¿Cuánto tarda el banco en responder?
El estudio inicial puede resolverse en unos días, y la aprobación definitiva, una vez recibida la tasación y la documentación, suele tardar entre 2 y 4 semanas. Los plazos varían según la entidad.
¿Puedo pedir hipoteca si tengo otras deudas?
Sí, pero reducen el importe que te pueden conceder, porque aumentan tu ratio de endeudamiento.
Conclusión
Los requisitos para una hipoteca se resumen en tres palabras: ingresos, ahorro e historial. Si tu cuota entra en el 30-35 % de tus ingresos, tienes en torno al 30 % del precio ahorrado y tu historial de crédito está limpio, tienes muchas opciones de que te concedan la financiación. Revisa tu situación antes de visitar bancos, calcula tu presupuesto real y compara varias ofertas.Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los criterios varían según la entidad.