Comprar una vivienda en España siendo extranjero y viviendo fuera del país es posible. Además de elegir el inmueble, uno de los principales aspectos que hay que resolver es cómo financiar la compra.
Los bancos españoles pueden conceder hipotecas a personas que no tienen su residencia habitual en España, aunque las condiciones pueden ser diferentes de las que se ofrecen a los residentes. Cada entidad analiza individualmente la solvencia y el riesgo de la operación.
¿Puede un extranjero no residente pedir una hipoteca en España?
Sí. Una persona que vive en otro país puede solicitar financiación para comprar una vivienda situada en España.
Sin embargo, no todas las entidades trabajan con clientes no residentes y algunas aplican criterios específicos para este tipo de operaciones. Bankinter, por ejemplo, señala que no todos los bancos conceden hipotecas a no residentes y que pueden aplicarse condiciones más restrictivas.
El banco estudiará principalmente los ingresos del solicitante, sus deudas, su patrimonio, su capacidad de ahorro y las características de la vivienda que pretende comprar. El Banco de España indica que las entidades deben realizar una evaluación individualizada de la solvencia antes de conceder un préstamo.
¿Cuánto puede financiar el banco a un no residente?
No existe un porcentaje único establecido para todos los bancos.
Como referencia comercial, algunas entidades pueden limitar la financiación para no residentes a alrededor del 70 % del precio de la vivienda, aunque el porcentaje final depende de la entidad, del perfil del comprador y de la operación concreta. Bankinter publica actualmente ese 70 % como límite máximo en la información que ofrece sobre hipotecas para extranjeros o no residentes.
Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 €, una financiación del 70 % supondría:
250.000 € × 70 % = 175.000 €
El comprador tendría que aportar 75.000 € con recursos propios, además de los gastos asociados a la compraventa y a la financiación que correspondan.
Este ejemplo es únicamente orientativo: no significa que todos los bancos vayan a financiar exactamente el 70 %.
¿Qué requisitos suelen pedir?
Cada entidad establece sus propios criterios, pero normalmente será necesario demostrar que se dispone de ingresos suficientes para afrontar la cuota.
El banco puede solicitar documentación relacionada con:
- Pasaporte o documento de identidad.
- NIE, cuando sea necesario para la operación y los trámites correspondientes.
- Contrato de trabajo o documentación que acredite la actividad profesional.
- Nóminas o justificantes de ingresos.
- Declaraciones fiscales.
- Extractos bancarios.
- Información sobre otros préstamos y deudas.
- Documentación relativa al inmueble que se quiere comprar.
- Información sobre el patrimonio y los ahorros disponibles.
CaixaBank explica que los compradores extranjeros pueden iniciar un estudio de viabilidad para la financiación y señala el NIE como uno de los trámites que hay que gestionar dentro del proceso de compra.
¿Es más difícil conseguir una hipoteca siendo no residente?
Puede serlo, principalmente porque para el banco resulta necesario analizar ingresos, obligaciones financieras y documentación procedentes de otro país.
Además, la situación puede ser diferente dependiendo del lugar en el que el comprador resida y de la moneda en la que reciba sus ingresos. Cuando existe financiación en moneda extranjera, el Banco de España advierte de que las variaciones del tipo de cambio pueden afectar tanto a las cuotas como al importe pendiente del préstamo.
Por este motivo, el banco puede aplicar criterios de riesgo diferentes según el país de residencia y las características económicas del solicitante.
¿Se necesita tener una cuenta bancaria en España?
La operativa necesaria puede variar según la entidad y el tipo de operación. En una compraventa financiada, el banco indicará qué cuenta y qué medios de pago deben utilizarse para gestionar el préstamo, las cuotas y los movimientos relacionados con la operación.
Conviene consultar este punto directamente con la entidad antes de formalizar la compra.
¿Qué vivienda puede comprarse con una hipoteca para no residentes?
La financiación puede utilizarse para adquirir diferentes tipos de inmuebles, dependiendo de la política de cada banco.
Por ejemplo:
Vivienda habitual: si el comprador finalmente se traslada a España.
Segunda residencia: una opción frecuente entre compradores que viven en otro país y quieren disponer de una vivienda en España.
Vivienda para inversión: en determinadas operaciones, siempre sujeta a los criterios del banco.
El uso previsto del inmueble puede influir en las condiciones de financiación.
¿Qué gastos debe tener en cuenta un comprador extranjero?
El precio de la vivienda no es el único importe que hay que tener preparado.
El comprador debe prever también los gastos e impuestos que correspondan a la compraventa y, en su caso, los costes relacionados con la financiación.
Por eso, antes de firmar un contrato de arras es recomendable tener claro cuánto dinero propio se necesita para completar toda la operación.
También es importante comprobar previamente la situación jurídica del inmueble. La Administración recomienda consultar la nota simple registral para comprobar, entre otras cuestiones, la titularidad y las posibles cargas de la vivienda.
¿Se puede hacer el proceso desde el extranjero?
En determinados casos es posible avanzar buena parte del proceso a distancia.
Algunas entidades disponen de procedimientos digitales para realizar estudios de viabilidad y cargar documentación sin necesidad de trasladarse inicialmente a España. CaixaBank, por ejemplo, indica que su servicio para clientes internacionales permite realizar a distancia un estudio previo de viabilidad.
No obstante, determinadas actuaciones de la compraventa y de la formalización hipotecaria deberán cumplir los requisitos legales correspondientes.
¿Qué pasa después de que el banco apruebe la hipoteca?
La aprobación inicial no significa que la operación pueda firmarse inmediatamente.
Cuando corresponde a una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el banco debe proporcionar determinada información precontractual, incluida la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma del contrato. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo establecido.
Esto permite al comprador conocer y revisar las condiciones de la financiación antes de formalizarla.
Ejemplo: comprar una vivienda de 300.000 € siendo no residente
Supongamos que una persona residente en Francia quiere comprar una vivienda en España por 300.000 €.
Si el banco aprobara una financiación del 70 %, el préstamo sería de:
300.000 € × 70 % = 210.000 €
La cantidad restante sería:
300.000 € − 210.000 € = 90.000 €
Por tanto, necesitaría disponer de al menos 90.000 € para cubrir la parte del precio no financiada, además de los gastos e impuestos correspondientes.
La financiación real podría ser diferente, ya que el banco realizará su propio estudio de solvencia y de la vivienda.
Consejos antes de solicitar una hipoteca como no residente
Lo más importante es no calcular el presupuesto de compra únicamente utilizando el precio de la vivienda.
Antes de buscar financiación, conviene saber cuánto dinero disponible se tiene, qué ingresos pueden acreditarse, qué otras deudas existen y qué porcentaje de financiación podría aceptar cada entidad.
También merece la pena comparar varias ofertas. Una diferencia aparentemente pequeña en el tipo de interés puede tener un impacto importante a lo largo de muchos años, y hay que valorar también las comisiones y los productos vinculados.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar una casa en España sin ser residente?
Sí. El hecho de no tener residencia habitual en España no impide comprar una vivienda en el país.
¿Un extranjero no residente puede conseguir una hipoteca?
Sí, aunque no todas las entidades ofrecen financiación a no residentes y las condiciones pueden ser distintas de las aplicadas a residentes.
¿Qué porcentaje financian los bancos a los no residentes?
Depende de cada entidad y de cada operación. Algunas entidades publican límites de hasta aproximadamente el 70 %, pero no existe un porcentaje universal.
¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?
El NIE es un elemento habitual en los trámites administrativos y fiscales relacionados con extranjeros y puede ser solicitado durante el proceso de compra y financiación. Los requisitos concretos deben comprobarse según la operación.
¿Puedo solicitar la hipoteca desde mi país?
En algunos casos se puede iniciar el estudio y aportar documentación a distancia, aunque el proceso concreto depende de la entidad y de la operación.
Conclusión
Comprar una vivienda en España siendo extranjero no residente es posible y existen entidades que ofrecen financiación específica para este perfil.
La principal diferencia frente a un comprador residente suele estar en las condiciones de financiación y en el análisis de solvencia. El porcentaje financiado puede ser inferior y el banco puede solicitar más documentación para evaluar los ingresos y obligaciones financieras del solicitante.
Antes de comprometerse con una vivienda, es recomendable conocer cuánto capital propio será necesario, comparar diferentes entidades y revisar cuidadosamente la oferta hipotecaria antes de firmarla. La normativa española establece además determinadas obligaciones de información y transparencia para los préstamos hipotecarios. La información de este artículo es general y orientativa. Las condiciones hipotecarias, requisitos, porcentajes de financiación, impuestos y gastos pueden variar según la entidad, la operación y la situación del comprador.