Comprar una vivienda cuesta más que el precio que aparece en el anuncio. Al importe de la casa hay que añadir impuestos, notaría, Registro de la Propiedad y, dependiendo de la operación, otros gastos como gestoría, agencia inmobiliaria o tasación.
La cantidad final depende principalmente de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y de si se solicita una hipoteca.
Como orientación, los gastos e impuestos de compra pueden representar aproximadamente entre un 10 % y un 15 % adicional, aunque el porcentaje real puede ser inferior o superior dependiendo del caso.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?
Los principales son:
| Gasto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
| IVA | 10 % | — |
| ITP | — | Variable según CCAA |
| AJD | Variable según CCAA | —* |
| Notaría | Variable | Variable |
| Registro | Variable | Variable |
| Gestoría | Variable | Variable |
| Agencia inmobiliaria | Según contrato | Según contrato |
| Tasación | Si hay hipoteca | Si hay hipoteca |
* La tributación de AJD puede depender de la operación concreta y de la normativa autonómica.
1. IVA al comprar una vivienda nueva
Cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor, normalmente se aplica el IVA del 10 % sobre el precio de la vivienda. El tipo reducido del 10 % para determinadas entregas de viviendas está establecido en la Ley del IVA.
Por ejemplo, si una vivienda nueva cuesta 250.000 €:
250.000 € × 10 % = 25.000 € de IVA
Por tanto, solo en IVA el comprador tendría que pagar 25.000 €.
En determinadas operaciones especiales pueden existir reglas diferentes, por lo que siempre conviene comprobar la fiscalidad concreta del inmueble.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En una vivienda usada, en lugar del IVA se paga normalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El tipo no es igual en toda España, ya que las comunidades autónomas tienen competencias sobre este impuesto. Por eso, no existe un porcentaje único para todo el país.
Como referencia general, el tipo puede situarse aproximadamente entre el 5 % y el 10 %, aunque pueden existir tipos reducidos, tipos superiores y diferentes tramos dependiendo de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador. El Colegio Notarial señala precisamente que el ITP varía según la comunidad autónoma.
Ejemplo
Una vivienda usada de 200.000 € con un ITP del 8 % tendría:
200.000 € × 8 % = 16.000 €
El comprador pagaría 16.000 € de ITP.
Pero hay una cuestión importante: para determinados impuestos que gravan inmuebles, la base imponible puede estar vinculada al valor de referencia del Catastro. Si el valor declarado o el precio pactado es superior al valor de referencia, puede tomarse la magnitud superior correspondiente según la normativa.
Por eso, no siempre es correcto calcular el impuesto simplemente multiplicando el precio anunciado por el tipo.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD puede aparecer en determinadas operaciones de compraventa de vivienda nueva y su tipo depende de la comunidad autónoma.
El Colegio Notarial indica que, para la compra de vivienda nueva, el AJD puede situarse dentro de un intervalo que depende de la comunidad autónoma.
Por ejemplo, si una comunidad aplicase un AJD del 1,5 % sobre una base de 250.000 €:
250.000 € × 1,5 % = 3.750 €
Hay que tener en cuenta que existen tipos reducidos y situaciones especiales en determinadas comunidades autónomas.
4. Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa se formaliza ante notario.
Los honorarios notariales están regulados mediante arancel y dependen de factores como el importe y las características de la operación. Por ello, no existe un porcentaje fijo aplicable a todas las viviendas.
Además, hay que distinguir entre la escritura original y las copias. Salvo que se pacte otra distribución, el reparto de determinados gastos notariales de la compraventa corresponde según las reglas establecidas legalmente.
Como presupuesto orientativo, muchos compradores reservan varios cientos de euros para esta partida, aunque la cifra exacta debe calcularse para cada operación.
5. Registro de la Propiedad
Después de firmar la compraventa, es habitual inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Los honorarios del registrador también están regulados mediante arancel, por lo que no existe un porcentaje fijo universal.
El Registro de la Propiedad explica que corresponde al comprador asumir los honorarios correspondientes a la inscripción de su derecho de propiedad.
La cantidad depende, entre otras cuestiones, del valor y de las características de la operación.
6. Gestoría
La gestoría puede encargarse de trámites como la liquidación de impuestos y la presentación de documentación en el Registro.
No es un impuesto obligatorio ni existe un porcentaje oficial único.
El coste depende de los servicios contratados y de quién los contrate. El Colegio de Registradores señala que la persona que contrata los servicios de la gestoría es quien asume su coste.
Cuando existe una hipoteca, además, la entidad financiera suele intervenir mediante una gestoría para determinados trámites relacionados con el préstamo.
7. Agencia inmobiliaria
La comisión de una agencia inmobiliaria no tiene un porcentaje único establecido para toda España.
La cuestión fundamental es comprobar qué parte ha contratado a la agencia y qué dice el contrato.
El Colegio de Registradores señala que el servicio debe pagarlo la parte que lo haya contratado.
Por eso, antes de firmar una oferta, reserva o contrato de compraventa conviene comprobar expresamente si existe comisión de intermediación y quién debe abonarla.
8. Tasación de la vivienda
Cuando se solicita una hipoteca, el banco necesita conocer el valor de la vivienda mediante una tasación realizada por una sociedad homologada.
En las hipotecas reguladas por la Ley 5/2019, el coste de la tasación corresponde al cliente. El Banco de España señala además que la entidad debe aceptar una tasación aportada por el cliente siempre que cumpla los requisitos establecidos y no esté caducada.
El coste no es un porcentaje fijo del precio de la vivienda: depende de la empresa tasadora y de las características del inmueble.
9. Gastos de la hipoteca
Comprar una vivienda y contratar una hipoteca son dos operaciones diferentes, por lo que hay que distinguir los gastos de la compraventa de los gastos de formalización del préstamo.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en general:
El comprador paga:
- La tasación.
- Las copias notariales que solicite.
- La comisión de apertura, si está incluida en el contrato.
El banco asume:
- Los gastos de gestoría relacionados con la formalización del préstamo.
- Los gastos notariales de la escritura del préstamo hipotecario.
- Los gastos de inscripción registral del préstamo.
- Los impuestos correspondientes a la formalización del préstamo, según la normativa aplicable.
Esto es importante porque no hay que sumar todos los gastos de una hipoteca como si fueran gastos adicionales del comprador.
10. Nota simple
Antes de comprar una vivienda es recomendable comprobar su situación registral.
La nota simple permite consultar información como la titularidad, las cargas, hipotecas, embargos y otras circunstancias registrales del inmueble.
El Colegio de Registradores publica actualmente un precio de 9,02 € por finca, más impuestos y retenciones, para la solicitud de una nota simple a través de su servicio.
Aunque es un gasto pequeño, puede ser muy útil antes de comprometer dinero en una compraventa.
11. Contrato de arras
Las arras no son un impuesto ni un gasto adicional independiente del precio de compra.
Cuando el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio, posteriormente esa cantidad se descuenta del importe que queda por pagar.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 € y se entregan 20.000 € en concepto de arras, al firmar la compraventa quedarían por pagar 180.000 €, sin perjuicio de los impuestos y demás gastos correspondientes.
Las consecuencias de unas arras dependen también del tipo de pacto realizado en el contrato.
12. Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
En una compraventa ordinaria entre particulares, normalmente corresponde al vendedor, no al comprador.
Por tanto, no debe confundirse con el ITP o el IVA que corresponda al comprador.
¿Cuánto dinero necesito además del precio de la vivienda?
La cantidad necesaria depende de tres elementos:
1. Precio que no financia el banco.
2. Impuestos de la compraventa.
3. Resto de gastos de la operación.
Por ejemplo, imaginemos una vivienda usada de 200.000 € y que el banco financia el 80 %.
La hipoteca sería:
200.000 € × 80 % = 160.000 €
El comprador tendría que aportar:
200.000 € − 160.000 € = 40.000 €
A esos 40.000 € habría que sumar los impuestos y demás gastos que correspondan.
Por eso, disponer únicamente del dinero necesario para cubrir la entrada puede no ser suficiente.
Ejemplo completo: vivienda usada de 200.000 €
Imaginemos una vivienda de segunda mano con un ITP hipotético del 8 %.
| Concepto | Importe aproximado |
| Precio vivienda | 200.000 € |
| Entrada no financiada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaría | Variable |
| Registro | Variable |
| Gestoría | Variable |
| Tasación, si hay hipoteca | Variable |
| Otros gastos | Según operación |
En este ejemplo, antes de considerar notaría, registro, gestoría o tasación, el comprador ya necesitaría 56.000 €.
El importe final será diferente en función de la comunidad autónoma, del banco y de las características de la compraventa.
Ejemplo completo: vivienda nueva de 250.000 €
Supongamos una vivienda nueva de 250.000 €.
El IVA al 10 % sería:
25.000 €
Si además se aplicase, por ejemplo, un AJD del 1,5 %:
3.750 €
Solo entre IVA y AJD:
25.000 € + 3.750 € = 28.750 €
A esta cantidad habría que añadir los demás costes que correspondan.
Por ello, una vivienda anunciada por 250.000 € puede requerir bastante más capital para completar la operación.
¿Cuánto se paga de gastos de compra en España?
No existe un porcentaje único para todo el país.
Como orientación:
Vivienda usada
El gasto más importante suele ser el ITP, que cambia según la comunidad autónoma y las circunstancias del comprador. A ello se suman notaría, registro y otros gastos que puedan corresponder. El Colegio Notarial sitúa de forma orientativa el ITP en un rango aproximado del 5 % al 10 %, dependiendo de la comunidad autónoma.
Vivienda nueva
Normalmente hay que considerar:
10 % de IVA + AJD autonómico + demás gastos de compraventa.
Por tanto, hablar simplemente de “un 10 % de gastos” no siempre es correcto.
Tabla rápida de porcentajes
| Concepto | Porcentaje orientativo |
| IVA vivienda nueva | 10 % |
| ITP vivienda usada | Variable según CCAA |
| AJD | Variable según CCAA y operación |
| Notaría | No es un porcentaje fijo |
| Registro | No es un porcentaje fijo |
| Gestoría | No es un porcentaje fijo |
| Agencia | Según contrato |
| Tasación | No es un porcentaje fijo |
¿Quién paga cada gasto al comprar una vivienda?
No todos los gastos corresponden al comprador.
En términos generales:
Comprador: impuestos de la adquisición que le correspondan, inscripción de su adquisición en el Registro, determinados gastos notariales según el reparto legal o pactado, y servicios que contrate personalmente.
Vendedor: determinados gastos e impuestos que corresponden a la transmisión, como la plusvalía municipal en los casos ordinarios en los que resulte exigible.
Banco: gran parte de los gastos de formalización del préstamo hipotecario conforme a la normativa vigente, mientras que el cliente asume la tasación.
El reparto concreto puede verse afectado por el contrato y por las características de la operación.
Consejos para calcular el coste real de una vivienda
Antes de hacer una oferta, no conviene mirar solamente el precio de venta.
Es recomendable calcular:
Precio de la vivienda + entrada + impuestos + notaría + Registro + gestoría + posible comisión de agencia + tasación + otros costes.
También hay que comprobar la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble, ya que los impuestos cedidos pueden cambiar considerablemente entre territorios.
Además, antes de entregar una cantidad importante es conveniente revisar la situación registral de la vivienda y conocer las cargas existentes. El Registro de la Propiedad permite consultar esta información mediante la nota simple.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?
No existe una cantidad fija. Depende del precio, del porcentaje que financie el banco, de los impuestos y de los demás gastos de la operación.
¿Cuánto son los gastos de comprar una casa?
Como referencia general, pueden representar alrededor de un 10 %-15 % adicional, pero el porcentaje real depende especialmente del impuesto aplicable y de la comunidad autónoma.
¿Qué paga el comprador de una vivienda nueva?
Normalmente paga el IVA del 10 %, el AJD que corresponda y los demás gastos que legalmente o contractualmente sean de su responsabilidad.
¿Qué paga el comprador de una vivienda usada?
Principalmente el ITP, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación, además de los demás gastos que correspondan.
¿La hipoteca aumenta los gastos de compra?
La hipoteca puede generar algunos costes adicionales, como la tasación, pero la Ley 5/2019 atribuye al banco buena parte de los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
¿Las arras son un gasto adicional?
No necesariamente. Normalmente las arras constituyen una cantidad entregada a cuenta del precio y se descuentan del importe pendiente de pago en el momento de la compraventa.
Conclusión
El precio anunciado de una vivienda no representa el coste total de comprarla.
En una vivienda usada, el ITP suele ser el gasto fiscal principal y cambia según la comunidad autónoma. En una vivienda nueva, normalmente hay que añadir un 10 % de IVA y el AJD que corresponda.
Además, pueden existir gastos de notaría, Registro, gestoría, agencia, tasación y otros costes dependiendo de la operación.
La mejor forma de saber cuánto dinero necesitas realmente es hacer el cálculo completo antes de comprometerte con la compra y comprobar la fiscalidad aplicable en la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.
La información de este artículo es general y orientativa. Los tipos de ITP y AJD, posibles reducciones o bonificaciones y otras condiciones fiscales pueden variar según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las circunstancias del comprador. Antes de realizar una operación conviene comprobar la normativa vigente y solicitar el cálculo exacto de los impuestos aplicables.