Cuando se contrata una hipoteca es habitual que el banco ofrezca, además del préstamo, diferentes seguros. Los más frecuentes son el seguro de daños o hogar y el seguro de vida.
Esto genera una duda muy habitual entre los compradores: ¿estoy obligado a contratar estos seguros para conseguir una hipoteca?
La respuesta depende del tipo de seguro y de las condiciones concretas del préstamo.
En términos generales, el seguro de daños sobre la vivienda hipotecada es el que está relacionado con la garantía del inmueble. El seguro de vida, en cambio, no es un seguro obligatorio por el simple hecho de contratar una hipoteca, aunque una entidad puede establecer determinados seguros como requisito de una operación conforme a la normativa, siempre respetando las reglas sobre seguros alternativos y ventas vinculadas.
¿Es obligatorio contratar un seguro para tener una hipoteca?
Sí existe una cobertura de daños sobre el inmueble hipotecado que puede ser exigida para proteger la garantía del préstamo.
El Banco de España señala que el seguro de incendios o seguro multirriesgo del hogar es obligatorio al contratar una hipoteca, ya que la vivienda constituye la garantía del banco. Habitualmente, la cobertura se calcula sobre el valor de tasación del inmueble, excluyendo el valor del suelo.
Por tanto, cuando se habla coloquialmente del “seguro de hogar obligatorio de la hipoteca”, lo importante es comprobar que la póliza ofrece la cobertura de daños que exige la entidad.
¿Es obligatorio el seguro de vida de una hipoteca?
No existe una obligación general de contratar un seguro de vida simplemente por tener una hipoteca.
El seguro de vida hipotecario tiene como objetivo cubrir, según las condiciones de la póliza, el riesgo de fallecimiento u otros riesgos asegurados y facilitar el pago de la deuda pendiente.
Sin embargo, la Ley 5/2019 permite que, bajo determinadas condiciones, el prestamista pueda exigir una póliza de seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del préstamo. Además, deben respetarse las reglas sobre pólizas alternativas y sobre las ventas vinculadas y combinadas.
Por ello, es importante distinguir entre:
“La ley obliga a contratar un seguro de vida” → No.
“Mi banco exige un seguro determinado para esta operación” → Puede ocurrir, siempre dentro de las condiciones y límites establecidos por la normativa.
¿Puedo contratar el seguro con otra compañía?
Sí.
Una de las cuestiones más importantes es que, cuando el banco exige un seguro relacionado con la hipoteca, no puede obligar al cliente a contratarlo necesariamente con la aseguradora que él propone.
La Ley 5/2019 establece que el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de otros proveedores cuando ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes. Además, presentar una póliza alternativa no debe perjudicar las condiciones del préstamo ni generar un coste adicional por el análisis de la póliza.
Esto permite comparar el seguro ofrecido por el banco con otras compañías.
¿El banco puede subir el interés si no contrato su seguro?
Aquí hay que distinguir entre contratación obligatoria y bonificación de la hipoteca.
Es frecuente que las entidades ofrezcan un tipo de interés más favorable cuando el cliente contrata determinados productos, entre ellos seguros.
Por ejemplo, un banco puede ofrecer una hipoteca con un tipo de interés diferente dependiendo de si se cumplen determinadas condiciones de bonificación.
El Banco de España señala que los seguros pueden formar parte de los productos utilizados para mejorar las condiciones de una oferta hipotecaria. La información sobre estos productos y sus efectos debe aparecer en la documentación precontractual correspondiente.
Por eso, antes de contratar un seguro para conseguir una rebaja del interés hay que calcular si el ahorro de intereses compensa el coste del seguro.
Seguro obligatorio frente a seguro bonificado
Esta diferencia es fundamental.
Seguro exigido
Es aquel que la entidad establece como requisito dentro de las condiciones de la operación hipotecaria, respetando las exigencias legales.
Seguro bonificado
Es aquel que permite obtener una reducción del tipo de interés u otra mejora de las condiciones si se contrata.
En este segundo caso, no basta con mirar cuánto baja el interés. Hay que comparar el coste total del seguro con el ahorro conseguido.
¿Qué cubre el seguro de incendios?
El seguro relacionado con la garantía hipotecaria debe proporcionar la cobertura de daños exigida sobre el inmueble.
En la práctica, las entidades suelen ofrecer seguros multirriesgo del hogar que pueden incluir muchas más coberturas, como daños por agua, responsabilidad civil, robo u otras garantías.
Sin embargo, no todas estas coberturas tienen necesariamente el mismo carácter obligatorio para la hipoteca.
El Banco de España señala que habitualmente el banco exige asegurar la vivienda por su valor de tasación, excluyendo el suelo, que no es asegurable.
¿Qué cubre un seguro de vida hipotecario?
El seguro de vida puede cubrir determinados riesgos relacionados con el titular de la hipoteca.
Una modalidad habitual es aquella en la que, en caso de fallecimiento del asegurado, la compañía abona al banco la cantidad pendiente cubierta por la póliza.
Según las condiciones del seguro, la cobertura puede establecerse sobre una cantidad determinada de la deuda y pueden existir otros riesgos asegurados.
Por eso es importante leer la póliza y comprobar exactamente:
- Capital asegurado.
- Personas aseguradas.
- Beneficiarios.
- Riesgos cubiertos.
- Exclusiones.
- Duración.
- Prima.
- Forma de pago.
¿Qué ocurre si el seguro se paga mediante prima única?
Algunas entidades ofrecen seguros que se pagan mediante una prima única, es decir, pagando por adelantado el coste correspondiente a varios años.
También existen seguros con pagos periódicos, normalmente anuales.
El Banco de España recomienda prestar atención a este aspecto porque la modalidad de pago puede cambiar de forma importante el coste inicial y la vinculación del cliente.
Antes de aceptar una prima única es recomendable conocer cuánto cuesta realmente el seguro y qué sucede si la hipoteca se cancela anticipadamente.
¿Qué pasa con los seguros si cancelo la hipoteca?
Cuando se reembolsa anticipadamente una hipoteca, los seguros accesorios vinculados al préstamo pueden tener consecuencias específicas.
El Banco de España señala que, cuando se cancela anticipadamente el préstamo, si existe un seguro accesorio al mismo, este se extinguirá salvo que el cliente indique lo contrario.
En los seguros de prima única, además, conviene revisar las condiciones de devolución de la parte de prima correspondiente al periodo no consumido y las condiciones concretas de la póliza.
¿Puede el banco contratar un seguro por mí si dejo de pagarlo?
La escritura de la hipoteca puede incluir una cláusula relativa al mantenimiento del seguro de daños.
El Banco de España indica que, si el cliente deja de mantener la cobertura exigida, el banco puede llegar a contratar un seguro a su nombre en determinadas circunstancias, siempre que previamente le informe de las características esenciales del seguro, como la prima, los riesgos cubiertos y las sumas aseguradas.
Por eso es importante mantener vigente la póliza exigida durante la vida del préstamo.
¿Dónde puedo ver qué seguros exige mi hipoteca?
Antes de firmar, la información sobre los seguros necesarios para obtener el préstamo debe aparecer en la documentación precontractual.
El Banco de España señala que la información sobre los seguros que deban contratarse para conseguir determinadas condiciones debe figurar en la FIPRE y, cuando corresponda, en la FEIN. Esta última debe entregarse gratuitamente con al menos diez días naturales de antelación a la firma de la escritura.
La FEIN es especialmente importante porque permite comparar las condiciones concretas de la oferta hipotecaria antes de firmar.
¿Me interesa contratar los seguros con el banco?
No hay una respuesta igual para todos los compradores.
Lo importante es comparar el coste total.
Supongamos que el banco ofrece una bonificación de 0,20 puntos porcentuales en el tipo de interés a cambio de contratar un seguro.
El seguro cuesta 350 € al año.
En ese caso no habría que fijarse únicamente en que el interés sea más bajo. Hay que calcular cuánto se ahorraría realmente en intereses y compararlo con los 350 € anuales del seguro.
Además, hay que tener en cuenta que la prima puede cambiar con el tiempo dependiendo del producto y de las condiciones contratadas.
Ejemplo sencillo
Imaginemos una hipoteca de 200.000 €.
El banco ofrece:
Opción A: tipo de interés más alto sin seguro de vida.
Opción B: tipo de interés más bajo contratando un seguro de vida por 400 € anuales.
A primera vista, la opción B parece más barata porque tiene un tipo menor.
Pero la comparación correcta sería:
Ahorro anual aproximado en intereses − coste anual del seguro = beneficio económico de la bonificación.
El cálculo exacto debe realizarse sobre la evolución de la deuda y las condiciones concretas del préstamo, porque el capital pendiente disminuye con las cuotas.
¿Qué seguros son más habituales en una hipoteca?
Los principales son:
Seguro de daños o incendios
Está relacionado con la protección del inmueble que sirve como garantía hipotecaria y puede ser exigido por la entidad.
Seguro de vida
Puede utilizarse para cubrir el riesgo de fallecimiento y facilitar el pago de la deuda cubierta por la póliza. No existe una obligación general de contratarlo por el mero hecho de tener una hipoteca.
Seguro de hogar
Puede incluir las coberturas de daños exigidas por la hipoteca y, además, otras protecciones adicionales. No hay que confundir la cobertura mínima exigida con todas las coberturas adicionales que pueda ofrecer una póliza multirriesgo.
Tabla resumen
| Seguro | ¿Es obligatorio por ley para toda hipoteca? | ¿Puede exigirlo el banco? | ¿Puedo buscar otra aseguradora? |
| Daños/incendios de la vivienda | Sí, respecto a la cobertura exigida sobre el inmueble | Sí | Sí, con condiciones equivalentes |
| Seguro de vida | No de forma general | Puede establecerse como requisito en determinadas operaciones | Sí, cuando sea exigido y se aporte una póliza equivalente |
| Hogar con coberturas adicionales | No todas sus coberturas son obligatorias | Depende de las condiciones | Sí |
La Ley 5/2019 establece expresamente que, cuando el prestamista exija seguros permitidos por la normativa hipotecaria, debe aceptar pólizas alternativas equivalentes.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de incendios con una hipoteca?
El seguro de daños sobre la vivienda hipotecada es la cobertura obligatoria vinculada a la protección del inmueble. El Banco de España lo identifica como seguro de incendios o multirriesgo del hogar.
¿Es obligatorio el seguro de vida para una hipoteca?
No existe una obligación general de contratar un seguro de vida por el mero hecho de solicitar una hipoteca. No obstante, determinadas entidades pueden exigir seguros que garanticen el cumplimiento del préstamo dentro de las condiciones permitidas por la Ley 5/2019.
¿Tengo que contratar el seguro con el banco?
No necesariamente. Cuando el banco exige un seguro permitido por la normativa, debe aceptar una póliza alternativa con condiciones y prestaciones equivalentes, sin empeorar por ello las condiciones del préstamo.
¿Puedo cancelar el seguro de vida de la hipoteca?
Depende de si es un requisito de la operación y de las condiciones del préstamo y de la póliza. Si su contratación supone una bonificación del interés, cancelar el seguro puede provocar la pérdida de esa bonificación según lo establecido en el contrato.
¿Puedo tener el seguro de hogar en otra compañía?
Sí, cuando se trate de la póliza alternativa que sustituye al seguro exigido por el banco y ofrezca condiciones y prestaciones equivalentes. La entidad no puede rechazarla simplemente porque no sea de su compañía.
¿Qué pasa si dejo de pagar el seguro obligatorio?
La hipoteca puede contemplar mecanismos para proteger la garantía del inmueble. En determinadas circunstancias, el banco puede contratar un seguro por cuenta del cliente después de informarle de sus características esenciales.
Conclusión
No todos los seguros vinculados a una hipoteca tienen el mismo carácter.
El seguro de daños sobre la vivienda, habitualmente comercializado como seguro de incendios o dentro de un seguro multirriesgo del hogar, es la cobertura vinculada a la garantía inmobiliaria que debe mantenerse con la hipoteca.
El seguro de vida no es obligatorio de forma general por ley, aunque puede formar parte de las condiciones de determinadas operaciones hipotecarias.
Además, cuando el banco exige un seguro permitido por la normativa, el cliente puede presentar una póliza alternativa que ofrezca condiciones y prestaciones equivalentes, sin que la entidad pueda empeorar las condiciones del préstamo por ese motivo.
Antes de contratar cualquier seguro asociado a una hipoteca, es recomendable comparar precio, coberturas, duración, exclusiones y efecto sobre el tipo de interés, y revisar la información incluida en la FEIN.
La información de este artículo es general y divulgativa. Las condiciones concretas pueden depender del contrato hipotecario, la póliza y la normativa aplicable en cada caso.