Vender una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente es completamente posible. En España, muchas personas venden su casa antes de haber terminado de pagar el préstamo y utilizan una parte del dinero obtenido de la venta para cancelar la deuda con el banco.
Una de las dudas más frecuentes es cuánto dinero hay que pagar en impuestos al realizar esta operación.
La respuesta depende principalmente de si se obtiene una ganancia con la venta, dónde está situada la vivienda, si es la vivienda habitual y de la situación fiscal del vendedor.
Además, hay que diferenciar los impuestos de los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Para un vendedor residente fiscal en España, los principales impuestos que pueden aparecer son:
IRPF por la ganancia patrimonial.
Plusvalía municipal (IIVTNU).
La hipoteca pendiente no constituye un impuesto. Lo que ocurre es que parte del precio recibido por la venta puede utilizarse para devolver al banco el capital pendiente del préstamo.
1. IRPF por la ganancia patrimonial
Cuando una persona vende un inmueble por un precio superior al valor fiscalmente computable de adquisición, puede generarse una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF.
La Agencia Tributaria establece que las ganancias y pérdidas derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales forman parte de la base imponible del ahorro.
De forma simplificada:
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
Pero el cálculo real es más completo.
Al valor de transmisión pueden restarse determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor. En el valor de adquisición pueden incluirse determinados gastos y tributos pagados al comprar la vivienda, así como inversiones y mejoras, según las reglas fiscales aplicables.
Por tanto, no siempre es correcto calcular la ganancia simplemente como:
precio de venta − precio de compra.
2. ¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda?
Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles tributan dentro de la base del ahorro.
Para el IRPF, la escala vigente aplica estos tipos:
| Ganancia acumulada en la base del ahorro | Tipo |
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Los porcentajes se aplican por tramos, no sobre toda la ganancia al tipo correspondiente al último tramo alcanzado. La escala vigente desde 2025 mantiene estos tipos para la base del ahorro.
Ejemplo
Imaginemos que después de calcular correctamente todos los gastos y ajustes fiscales se obtiene una ganancia de 70.000 €.
El cálculo aproximado sería:
- Primeros 6.000 € → 19 % = 1.140 €
- Siguientes 44.000 € → 21 % = 9.240 €
- Siguientes 20.000 € → 23 % = 4.600 €
Total aproximado:
14.980 €
Este ejemplo sirve únicamente para explicar la aplicación de los tramos. La factura fiscal real dependerá del cálculo completo de la ganancia y de la situación del contribuyente.
3. La hipoteca pendiente no se resta directamente de la ganancia
Este es uno de los puntos que más confusión genera.
Supongamos que:
Precio de compra: 180.000 €
Precio de venta: 250.000 €
Hipoteca pendiente: 120.000 €
No significa que la ganancia fiscal sea:
250.000 − 120.000 − 180.000 = −50.000 €
La deuda hipotecaria no funciona así para calcular la ganancia patrimonial.
El préstamo pendiente afecta principalmente al dinero neto que recibe el vendedor, mientras que la ganancia patrimonial se calcula siguiendo las reglas fiscales del valor de adquisición y transmisión.
En este ejemplo, antes de considerar otros gastos:
250.000 € de venta − 120.000 € de hipoteca pendiente = 130.000 €
Esos 130.000 € serían aproximadamente el dinero que quedaría después de cancelar el principal pendiente, antes de otros costes.
Pero la ganancia fiscal se calcula de otra manera.
4. ¿Qué ocurre con el dinero de la venta cuando todavía hay hipoteca?
Cuando vendes una vivienda hipotecada, el banco debe emitir un certificado de saldo con la cantidad necesaria para cancelar la deuda.
Si el comprador no se subroga en la hipoteca, parte del dinero de la compraventa puede utilizarse para cancelar el préstamo pendiente. El Banco de España explica que esta cancelación puede realizarse, por ejemplo, mediante cheque ante notario u otros mecanismos bancarios.
Ejemplo
Vivienda:
Precio de venta: 250.000 €
Hipoteca pendiente:
120.000 €
De forma simplificada:
250.000 € − 120.000 € = 130.000 €
El vendedor tendría 130.000 € antes de considerar impuestos y otros gastos de la operación.
Esto no significa que 130.000 € sea la ganancia fiscal.
5. Plusvalía municipal
Además del IRPF, el vendedor puede tener que pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusvalía municipal.
Es un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto con la transmisión.
La cuantía no puede calcularse simplemente aplicando un porcentaje al precio de venta.
Su cálculo depende, entre otros elementos, del valor catastral del terreno, del periodo de generación y del tipo aprobado por el ayuntamiento. El Ministerio de Hacienda dispone de una consulta específica de los tipos y coeficientes aplicables en cada municipio.
Además, los coeficientes máximos legales pueden actualizarse. Desde el 1 de enero de 2026 existen nuevos coeficientes máximos para el cálculo de este impuesto.
Por eso, para saber exactamente cuánto pagarás de plusvalía municipal hay que consultar el ayuntamiento correspondiente.
6. ¿Siempre hay que pagar plusvalía municipal?
No necesariamente.
La existencia y cuantía del impuesto dependen de las circunstancias concretas de la transmisión y del incremento de valor del terreno.
La normativa permite utilizar el método que resulte más favorable al contribuyente cuando el incremento real de valor del terreno sea inferior al calculado mediante el método objetivo, de acuerdo con las condiciones legales.
Además, existen determinados supuestos de no sujeción y exención previstos legalmente.
Por este motivo, no debería afirmarse que cualquier persona que venda una vivienda tendrá que pagar automáticamente una cantidad determinada de plusvalía.
7. ¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa ordinaria entre particulares, el sujeto pasivo es normalmente el vendedor, al producirse la transmisión del terreno.
La declaración ante el ayuntamiento debe realizarse dentro de los plazos establecidos.
Para transmisiones entre vivos, la normativa estatal establece un plazo de 30 días hábiles desde la fecha del devengo, aunque el sistema concreto de liquidación depende del ayuntamiento.
Es importante no confundir este impuesto con el ITP, que normalmente corresponde al comprador de una vivienda usada.
8. ¿Qué pasa si vendo la vivienda por menos de lo que me costó?
Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición calculado conforme a las reglas fiscales, puede producirse una pérdida patrimonial en el IRPF.
La Agencia Tributaria contempla expresamente la declaración de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones.
Sin embargo, una pérdida en el IRPF no significa automáticamente que la operación esté libre de cualquier otro impuesto municipal.
La plusvalía municipal tiene sus propias reglas de cálculo.
9. Exención por reinversión en otra vivienda habitual
Una de las situaciones más importantes aparece cuando la vivienda que se vende es la vivienda habitual y el vendedor reinvierte el importe obtenido en adquirir otra vivienda habitual o en determinadas actuaciones de rehabilitación.
La Agencia Tributaria establece que la ganancia puede quedar exenta, total o parcialmente, cuando se cumplen los requisitos y se realiza la reinversión dentro de los plazos establecidos.
La reinversión puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, en las condiciones previstas legalmente.
Si solamente se reinvierte una parte del importe que corresponde, la exención puede ser también parcial.
10. ¿Y si todavía tengo hipoteca al vender?
Aquí aparece una particularidad muy importante.
Cuando la vivienda habitual se adquirió mediante financiación y todavía existe un préstamo pendiente, para calcular el importe que debe reinvertirse a efectos de la exención se considera, en términos generales, el valor de transmisión menos el principal pendiente del préstamo.
La propia Agencia Tributaria pone este supuesto de forma expresa: la cantidad destinada a amortizar el principal pendiente no se considera una reinversión parcial, sino que se tiene en cuenta al determinar el importe obtenido a estos efectos.
Ejemplo
Precio de venta:
250.000 €
Hipoteca pendiente:
100.000 €
Importe relevante para la reinversión:
250.000 € − 100.000 € = 150.000 €
Por tanto, si se cumplen todos los demás requisitos, la cantidad que habría que reinvertir para obtener la exención total sería, en este ejemplo, 150.000 €.
Esto es diferente de calcular la ganancia patrimonial.
11. Exención para mayores de 65 años
Existe además una exención específica para la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años que cumplen los requisitos establecidos.
En estos casos, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión puede quedar exenta sin necesidad de aplicar la reinversión en otra vivienda habitual.
A efectos de esta exención, la vivienda puede seguir considerándose habitual si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión, en los términos previstos por la normativa.
12. ¿Y si la vivienda está alquilada?
Cuando la vivienda ha estado alquilada, el cálculo fiscal puede tener una particularidad importante.
La Agencia Tributaria establece que las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluida la amortización mínima en los casos correspondientes, afectan al valor de adquisición utilizado para calcular la ganancia.
Por ello, vender una vivienda que ha estado alquilada durante años puede producir un cálculo de la ganancia diferente al de una vivienda que siempre ha sido utilizada como residencia sin generar rendimientos por alquiler.
13. Gastos de cancelación de la hipoteca
Además de los impuestos, vender una vivienda hipotecada puede implicar gastos relacionados con la cancelación del préstamo.
La cancelación económica consiste en devolver al banco el capital pendiente y los intereses generados hasta la fecha que correspondan.
Además, dependiendo de la fecha de contratación de la hipoteca, del tipo de interés y de las condiciones del contrato, puede existir una comisión o compensación por amortización anticipada dentro de los límites legales.
Para préstamos sobre inmuebles de uso residencial firmados desde el 16 de junio de 2019, los límites máximos dependen del tipo de interés:
| Tipo de hipoteca | Límite máximo de compensación |
| Tipo fijo, primeros 10 años | 2 % |
| Tipo fijo, después | 1,5 % |
| Tipo variable, primeros 3 años | 0,25 % |
| Tipo variable, primeros 5 años | 0,15 % |
| Tipo variable, después | 0 % |
Son límites máximos legales, no necesariamente la comisión que cobrará el banco: el contrato puede establecer una cantidad inferior. Además, la compensación está sometida a las condiciones y límites previstos por la normativa.
14. Cancelación registral de la hipoteca
Una vez pagada la deuda, la cancelación económica del préstamo no elimina por sí sola la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Para eliminar la carga registral hay que realizar la correspondiente cancelación registral.
El Colegio de Registradores explica que este trámite implica escritura pública de cancelación y su inscripción en el Registro, pudiendo existir gastos notariales, registrales y, si se utiliza, de gestoría.
En una venta, normalmente el comprador exigirá que la vivienda quede libre de la carga hipotecaria.
15. ¿La cancelación de la hipoteca es un impuesto?
No.
Es importante separar ambos conceptos:
Impuestos: IRPF y, cuando corresponda, plusvalía municipal.
Cancelación de hipoteca: devolución de la deuda pendiente y posibles comisiones o gastos asociados.
Cancelación registral: gastos notariales, registrales y, en su caso, de gestión.
No hay que sumar la hipoteca pendiente como si fuera un impuesto.
16. Ejemplo completo de una venta con hipoteca
Imaginemos:
Precio de compra: 180.000 €
Precio de venta: 250.000 €
Hipoteca pendiente: 120.000 €
Para simplificar, supongamos inicialmente que no existen otros gastos ni mejoras.
Paso 1: dinero procedente de la venta
250.000 €
Paso 2: cancelar la hipoteca
250.000 € − 120.000 € = 130.000 €
El vendedor tendría 130.000 € antes de otros gastos e impuestos.
Paso 3: calcular la ganancia patrimonial
En este ejemplo simplificado:
250.000 € − 180.000 € = 70.000 € de ganancia
El impuesto sobre esa ganancia se calcularía utilizando los tramos de la base del ahorro, no restando la hipoteca pendiente. Con una ganancia fiscal de 70.000 €, la cuota teórica siguiendo los tipos indicados sería aproximadamente 14.980 €, antes de considerar gastos deducibles, pérdidas compensables, exenciones u otras circunstancias personales.
Paso 4: plusvalía municipal
Habría que calcularla según el municipio, el valor catastral del terreno, los años transcurridos y el método que corresponda.
Paso 5: resultado final
De los 130.000 € restantes después de cancelar el principal de la hipoteca todavía habría que descontar:
IRPF que corresponda + plusvalía municipal que corresponda + posibles gastos de cancelación + otros gastos de venta.
Este ejemplo es simplificado y no sustituye al cálculo fiscal real.
17. ¿Qué pasa si vendo por lo mismo que compré?
Comprar por 200.000 € y vender por 200.000 € no significa necesariamente que la ganancia fiscal sea exactamente cero.
Hay que tener en cuenta los gastos y tributos que formen parte del valor de adquisición y los gastos de transmisión que puedan descontarse conforme a las reglas fiscales.
Por ejemplo, determinados gastos pagados al comprar pueden incrementar el valor de adquisición, mientras que determinados gastos pagados al vender pueden reducir el valor de transmisión.
Por eso es importante conservar las facturas y justificantes de los gastos de compra, reformas y venta.
18. ¿Qué gastos pueden reducir la ganancia?
El cálculo puede incluir determinados gastos e inversiones.
Entre otros conceptos que pueden resultar relevantes están:
- Gastos y tributos inherentes a la adquisición.
- Inversiones y mejoras.
- Determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión pagados por el vendedor.
Los intereses del préstamo no se incorporan de la misma manera al cálculo del valor de adquisición. La Agencia Tributaria distingue expresamente los gastos que pueden incorporarse y excluye los intereses en estas reglas.
Por eso conviene guardar:
Escritura de compra.
Facturas de reformas y mejoras.
Impuestos pagados en la compra.
Facturas de agencia inmobiliaria.
Gastos de venta que haya soportado el vendedor.
19. ¿Qué ocurre si el vendedor no es residente en España?
Los vendedores que no son residentes fiscales en España tienen un régimen diferente.
Cuando un no residente sin establecimiento permanente vende un inmueble situado en España, el comprador debe practicar una retención del 3 % del precio acordado e ingresarla mediante el modelo 211 como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
Ejemplo
Precio de venta:
300.000 €
Retención:
300.000 € × 3 % = 9.000 €
El comprador ingresaría esos 9.000 € a Hacienda y el vendedor recibiría el resto, teniendo posteriormente que declarar la ganancia en el régimen correspondiente.
La retención funciona como pago a cuenta, por lo que no significa necesariamente que el vendedor vaya a pagar exactamente un 3 % como impuesto definitivo. Si la retención supera la cuota que finalmente corresponde, puede solicitarse la devolución del exceso.
20. Nueva medida fiscal de 2026 para determinados vendedores
Desde el 30 de septiembre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 ha introducido, entre otras medidas, una nueva exención en el IRPF para determinadas ganancias obtenidas por la transmisión onerosa de una vivienda a entes públicos territoriales y otros organismos, empresas o sociedades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
La aplicación depende de que se cumplan las condiciones establecidas en la norma.
Esta medida es específica y no significa que cualquier venta de una vivienda quede exenta.
¿Cuánto dinero me queda después de vender una vivienda con hipoteca?
Una forma sencilla de aproximarlo es:
Precio de venta
− capital pendiente de hipoteca
− comisión de amortización anticipada, si procede
− gastos de cancelación
− IRPF, si corresponde
− plusvalía municipal, si corresponde
− otros gastos de venta
= dinero neto aproximado para el vendedor
Este cálculo permite saber cuánto dinero quedará realmente disponible después de la operación.
Tabla resumen
| Concepto | ¿Se paga al vender? | ¿Depende de la hipoteca? |
| IRPF por ganancia | Si existe ganancia sujeta | No directamente |
| Plusvalía municipal | Si corresponde | No |
| Capital pendiente | Sí se cancela con el dinero de la venta | Sí |
| Comisión por amortización anticipada | Puede existir | Sí |
| Cancelación registral | Puede generar gastos | Sí |
| Gastos de agencia | Depende del contrato | No |
| Retención 3 % | Solo en determinadas ventas de no residentes | No |
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si vendo una vivienda con hipoteca?
La existencia de una hipoteca no determina por sí misma los impuestos. El vendedor puede tener que pagar IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal cuando corresponda.
¿La hipoteca pendiente reduce el IRPF que pago por la venta?
No se resta directamente el capital pendiente de la ganancia patrimonial. La ganancia se calcula a partir de los valores de adquisición y transmisión y de los gastos que permiten las reglas fiscales.
¿Puedo vender una casa aunque todavía tenga hipoteca?
Sí. La deuda puede cancelarse con parte del importe obtenido de la venta, salvo que la operación se estructure de otra forma, como una subrogación aceptada por las partes y la entidad.
¿Qué pasa con el dinero que obtengo de la venta?
Primero hay que atender a la cancelación de la deuda hipotecaria y a los gastos e impuestos correspondientes. El resto queda para el vendedor.
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una casa?
Depende de la ganancia patrimonial y del resto de circunstancias fiscales. La base del ahorro utiliza actualmente tipos del 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % por tramos.
¿Puedo evitar el IRPF si compro otra vivienda?
En determinadas circunstancias, la ganancia por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta total o parcialmente mediante la reinversión en otra vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos y los plazos establecidos.
¿Qué cantidad tengo que reinvertir si todavía tengo hipoteca?
Para esta exención, cuando existe principal pendiente del préstamo utilizado para adquirir la vivienda transmitida, el importe obtenido se determina, a estos efectos, restando ese principal pendiente al valor de transmisión.
¿Hay que pagar plusvalía municipal aunque tenga hipoteca?
La hipoteca no determina la plusvalía municipal. El impuesto depende de la transmisión del terreno urbano y de las reglas fiscales municipales correspondientes.
¿Cuánto tiempo tengo para declarar la plusvalía municipal?
En las transmisiones entre vivos, la normativa establece un plazo de 30 días hábiles desde el devengo, aunque el procedimiento de declaración o autoliquidación depende del ayuntamiento.
¿Y si soy extranjero no residente?
En una venta de un inmueble situado en España por un no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener generalmente el 3 % del precio acordado como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
¿Se puede vender una vivienda con una hipoteca mayor que el precio de venta?
Puede plantearse, pero la venta no elimina automáticamente la deuda restante. Si el precio obtenido no cubre el capital pendiente y otros importes, habrá que acordar con el banco cómo se satisface la cantidad restante.
Conclusión
Vender una vivienda que todavía tiene una hipoteca no implica pagar un impuesto especial por tener el préstamo pendiente.
La operación tiene dos cuestiones diferentes:
Fiscalidad: principalmente IRPF por la ganancia patrimonial y plusvalía municipal cuando corresponda.
Hipoteca: cancelación del capital pendiente y, en su caso, posibles comisiones y gastos de cancelación.
La deuda hipotecaria tampoco se resta directamente del beneficio fiscal. Sin embargo, sí puede ser muy importante para determinar cuánto dinero queda realmente después de la venta y, en el caso de la exención por reinversión de la vivienda habitual, para determinar el importe que se considera obtenido a efectos de esa exención.
Antes de vender, es recomendable solicitar al banco un certificado del saldo pendiente, calcular la posible ganancia patrimonial, consultar la plusvalía municipal y comprobar si existe alguna exención aplicable.
La información de este artículo es general y divulgativa. La tributación concreta depende de las circunstancias del vendedor, del inmueble, del municipio, de la comunidad autónoma y de la normativa vigente en la fecha de la venta.