Cuando se busca una hipoteca, uno de los conceptos más importantes es el porcentaje de financiación. No es lo mismo que el banco financie el 80% del valor de una vivienda que el 90% o incluso el 100%.
Cuanto mayor es el porcentaje financiado, menor es la cantidad de ahorro que necesita aportar el comprador, pero también aumenta el importe de la deuda y, normalmente, el riesgo que asume la entidad.
En este artículo explicamos qué significa una hipoteca al 80%, 90% o 100%, cómo se calcula y en qué situaciones puede llegar a concederse una financiación superior a la habitual.
¿Qué significa que una hipoteca financie el 80%, 90% o 100%?
El porcentaje de financiación indica qué parte del valor que el banco toma como referencia para la operación se financia mediante el préstamo hipotecario.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 euros:
| Financiación | Importe de la hipoteca | Parte que tendría que aportar el comprador* |
|---|---|---|
| 80% | 160.000 € | 40.000 € |
| 90% | 180.000 € | 20.000 € |
| 100% | 200.000 € | 0 € |
*Sin contar impuestos y otros gastos asociados a la compraventa.
Es importante tener en cuenta que el porcentaje no significa necesariamente que el banco vaya a financiar ese porcentaje del precio de compra. La entidad puede utilizar la tasación y otros criterios internos para determinar cuánto está dispuesta a prestar.
El Banco de España explica que la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación y que, normalmente, la financiación llega hasta un máximo aproximado del 80% de dicho valor.
Hipoteca al 80%: la financiación más habitual
Una financiación del 80% es una referencia habitual en las hipotecas destinadas a vivienda.
Si una vivienda tiene un valor de 200.000 euros y el banco financia el 80%, el préstamo sería de:
200.000 € × 80% = 160.000 €
El comprador tendría que aportar los 40.000 euros restantes correspondientes al precio de la vivienda, además de los gastos e impuestos de la compraventa que correspondan.
¿Por qué el 80% es tan importante?
Porque permite que el comprador aporte una parte del precio con sus propios recursos y que la vivienda cubra una parte importante de la garantía del préstamo.
La entidad también analiza la capacidad de pago del solicitante. No basta con que la vivienda tenga un determinado valor: el banco estudia los ingresos, gastos, deudas y demás compromisos financieros del cliente.
Hipoteca al 90%: ¿se puede conseguir?
Sí, algunas operaciones pueden superar el 80% de financiación, aunque no significa que cualquier persona pueda obtener automáticamente un 90%.
Con una vivienda de 200.000 euros, una financiación del 90% supondría:
200.000 € × 90% = 180.000 €
En este caso, el comprador tendría que aportar 20.000 euros para completar el precio de compra, además de los gastos correspondientes.
Una financiación del 90% puede aparecer en determinadas operaciones en las que la entidad considera que el riesgo es asumible. Para decidirlo, puede valorar factores como:
- Ingresos estables.
- Capacidad suficiente para afrontar la cuota.
- Nivel de endeudamiento.
- Historial de pagos.
- Ahorros disponibles.
- Tipo de vivienda.
- Valor de tasación.
- Estabilidad laboral.
- Otras deudas o préstamos existentes.
El Banco de España señala que, antes de conceder una hipoteca, la entidad realiza un estudio de viabilidad y analiza ingresos, gastos, activos y compromisos financieros, además de consultar información de riesgos como la CIRBE.
Hipoteca al 100%: ¿qué significa?
Una hipoteca al 100% significa que el préstamo puede llegar a cubrir todo el precio de compra que se tome como referencia para la financiación.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros:
200.000 € × 100% = 200.000 €
En ese escenario, el comprador no tendría que aportar dinero para cubrir la parte del precio que no financia la hipoteca.
Sin embargo, esto no significa necesariamente que pueda comprar una vivienda sin disponer de ningún ahorro.
Los impuestos y otros gastos relacionados con la compraventa pueden seguir existiendo. Además, la tasación y determinadas partidas tienen un tratamiento diferente al de los gastos de formalización de la hipoteca. Por ejemplo, el Banco de España indica que la tasación corresponde al cliente en una hipoteca regulada por la Ley 5/2019.
¿Cuándo puede concederse una financiación del 100%?
La financiación del 100% es menos habitual que la del 80% y normalmente requiere que la operación cumpla unas condiciones concretas.
Algunas situaciones que pueden facilitar que una entidad estudie una financiación elevada son:
1. Programas de avales públicos
Existen programas públicos que pueden facilitar el acceso a una financiación superior a la habitual mediante mecanismos de garantía o aval.
En estos casos, no significa necesariamente que el banco renuncie a analizar la solvencia del cliente. La entidad sigue realizando su estudio de riesgo y debe aprobar la operación conforme a sus criterios.
2. Perfiles con una situación financiera sólida
Unos ingresos estables, pocas deudas y una capacidad de pago suficiente pueden favorecer que una entidad estudie porcentajes de financiación superiores al estándar.
Esto no garantiza la concesión, ya que cada banco establece sus propios criterios de riesgo.
3. Determinadas operaciones inmobiliarias
Las condiciones también pueden variar dependiendo del inmueble y de la operación concreta.
El valor de tasación es especialmente importante porque sirve al banco para valorar la garantía de la operación.
¿El banco calcula el porcentaje sobre el precio de compra o sobre la tasación?
Este punto es especialmente importante.
El banco puede establecer sus condiciones tomando como referencia el precio de compra, el valor de tasación o aplicando criterios propios sobre ambos valores.
Por ejemplo:
- Precio de compra: 200.000 €
- Tasación: 220.000 €
Si una entidad establece un límite del 80% sobre la tasación:
220.000 € × 80% = 176.000 €
Aunque el 80% del precio de compra serían 160.000 euros, la cantidad finalmente concedida dependerá de las condiciones concretas de la entidad.
Por eso, antes de calcular cuánto dinero necesitas para comprar una vivienda, es importante conocer cómo aplica el banco su porcentaje de financiación.
¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio de compra?
Puede ocurrir lo contrario.
Imagina:
- Precio de compra: 200.000 €
- Tasación: 180.000 €
Si el banco limita la financiación al 80% del valor de tasación:
180.000 € × 80% = 144.000 €
En ese caso, el comprador tendría que aportar una cantidad mucho mayor para completar el precio de compra.
Por eso, el resultado de la tasación puede tener una influencia importante en la cantidad que finalmente puede financiarse.
¿Una hipoteca al 90% o 100% tiene más riesgos?
Desde el punto de vista del comprador, financiar un porcentaje mayor implica asumir una deuda más elevada.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros:
- Con 80%: deuda inicial de 160.000 €.
- Con 90%: deuda inicial de 180.000 €.
- Con 100%: deuda inicial de 200.000 €.
Si el tipo de interés y el plazo fueran iguales, una cantidad prestada mayor normalmente supondría una cuota superior.
Además, cuanto mayor sea el importe financiado, menor será inicialmente la parte del inmueble que se ha pagado con recursos propios.
La cuota depende principalmente del importe prestado, el tipo de interés y el plazo, entre otros factores.
Ejemplo completo
Supongamos una vivienda de 250.000 euros.
Financiación del 80%
- Hipoteca: 200.000 €
- Aportación al precio: 50.000 €
- Gastos e impuestos: aparte
Financiación del 90%
- Hipoteca: 225.000 €
- Aportación al precio: 25.000 €
- Gastos e impuestos: aparte
Financiación del 100%
- Hipoteca: 250.000 €
- Aportación al precio: 0 €
- Gastos e impuestos: aparte
La diferencia principal es la cantidad de ahorro necesaria para cubrir el precio de la vivienda.
¿Tener más ahorro ayuda a conseguir una hipoteca?
Disponer de ahorros puede ser positivo al analizar una operación hipotecaria, porque demuestra que el comprador puede aportar parte del precio y disponer de recursos para afrontar los gastos de la operación.
El Banco de España señala que las entidades suelen valorar positivamente que el cliente disponga de ahorros y recuerda que habitualmente no financian más del 80% del valor de tasación.
Por tanto, tener poco ahorro no significa automáticamente que una hipoteca sea imposible, pero puede limitar las opciones disponibles.
¿Qué analiza el banco además del porcentaje?
El porcentaje de financiación es solo una parte del análisis.
La entidad puede estudiar:
- Ingresos mensuales.
- Tipo y estabilidad del empleo.
- Antigüedad laboral.
- Deudas existentes.
- Cuotas de otros préstamos.
- Historial de pagos.
- Información registrada en la CIRBE.
- Ahorros y patrimonio.
- Precio de compra.
- Valor de tasación.
- Tipo de vivienda.
- Plazo solicitado.
- Capacidad para asumir la cuota.
Por eso, dos personas que quieran comprar una vivienda con el mismo precio pueden recibir propuestas hipotecarias diferentes.
¿80%, 90% o 100%: cuánto dinero necesito ahorrar?
No existe una cantidad universal, porque depende del precio de la vivienda, del porcentaje financiado, de los impuestos y de los gastos de la compraventa.
Como referencia para entender el funcionamiento:
Ahorro necesario ≈ parte del precio no financiada + gastos e impuestos de la compra
Por ejemplo, con una vivienda de 200.000 euros:
- Con una financiación del 80%, habría que cubrir inicialmente 40.000 € del precio.
- Con el 90%, 20.000 €.
- Con el 100%, no habría parte del precio sin financiar.
Pero en los tres casos pueden existir gastos e impuestos adicionales.
¿Es mejor una hipoteca al 80%, 90% o 100%?
No existe un porcentaje que sea mejor para todas las personas.
Una financiación más elevada permite comprar aportando menos dinero inicialmente, pero implica pedir más capital al banco.
Una financiación más baja exige disponer de más ahorro, pero reduce el importe inicial de la deuda.
Por eso, antes de comparar porcentajes conviene analizar conjuntamente:
- Precio de la vivienda.
- Ahorros disponibles.
- Gastos de la compra.
- Importe que se necesita financiar.
- Cuota mensual.
- Ingresos y otras deudas.
- Valor de tasación.
- Condiciones concretas ofrecidas por cada entidad.
Diferencias entre una hipoteca al 80%, 90% y 100%
| Aspecto | 80% | 90% | 100% |
|---|---|---|---|
| Financiación | Habitual como referencia | Superior a la habitual | Muy elevada |
| Ahorro para el precio | Mayor | Menor | Menor o inexistente |
| Importe de la deuda | Menor | Mayor | Mayor |
| Cuota potencial | Menor | Mayor | Mayor |
| Acceso | Más habitual | Depende del perfil | Más condicionado |
| Gastos e impuestos | Aparte | Aparte | Aparte |
Conclusión
Una hipoteca del 80%, 90% o 100% se diferencia principalmente por la cantidad del precio de la vivienda que se financia mediante el préstamo.
El 80% es una referencia habitual en el mercado hipotecario. El 90% supone una financiación superior y puede estar disponible en determinadas operaciones. El 100% es menos habitual y suele depender de circunstancias específicas, condiciones de la entidad o mecanismos de garantía.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Consulta las condiciones con la entidad y, si lo necesitas, con un asesor independiente.