Una hipoteca con dos titulares es una operación en la que dos personas aparecen como prestatarios del préstamo hipotecario. Es una situación habitual cuando una pareja, familiares u otras personas compran una vivienda conjuntamente.
Tener dos titulares puede permitir que el banco tenga en cuenta los ingresos y la situación financiera de ambas personas al estudiar la operación. Sin embargo, también significa que los dos asumen obligaciones frente a la entidad.
Antes de contratar una hipoteca de este tipo es importante entender qué significa ser cotitular, cómo se calcula la capacidad de endeudamiento y qué ocurre si uno de los titulares deja de pagar o quiere abandonar la operación.
¿Qué es una hipoteca con dos titulares?
Una hipoteca con dos titulares es un préstamo hipotecario en el que dos personas figuran como prestatarios frente al banco.
Por ejemplo:
- Persona A: ingresos netos de 2.000 € al mes.
- Persona B: ingresos netos de 1.500 € al mes.
- Hipoteca: 200.000 €.
El banco estudiará la situación económica de ambos y, dependiendo de sus criterios de riesgo, podrá tener en cuenta conjuntamente sus ingresos, deudas y demás circunstancias.
En muchos préstamos hipotecarios con varios deudores existe una responsabilidad solidaria. Esto significa que la entidad puede reclamar el cumplimiento de la deuda a cualquiera de los deudores en los términos establecidos en el contrato. El Banco de España explica que, en estos casos, el banco cuenta con la solvencia patrimonial de todos los deudores como garantía adicional de cobro.
¿Tener dos titulares permite conseguir una hipoteca más grande?
No necesariamente.
Que haya dos titulares no significa automáticamente que el banco vaya a conceder el doble de financiación.
La entidad analiza la operación completa y tiene en cuenta factores como:
- Ingresos de ambos titulares.
- Estabilidad laboral.
- Antigüedad en el empleo.
- Otras deudas.
- Historial crediticio.
- Ahorros disponibles.
- Precio de la vivienda.
- Valor de tasación.
- Cuota mensual resultante.
- Plazo del préstamo.
Por ejemplo, dos personas con ingresos estables pueden tener una capacidad de pago conjunta superior a la de una sola persona con los mismos ingresos que cualquiera de ellas. Sin embargo, la decisión final depende del análisis de solvencia y de la política de cada entidad.
¿Cómo se calcula la capacidad de pago con dos titulares?
Supongamos que:
- Persona A gana 2.000 € netos al mes.
- Persona B gana 1.500 € netos al mes.
Los ingresos conjuntos serían:
2.000 € + 1.500 € = 3.500 € al mes
Ahora imaginemos que ambos tienen otros préstamos que suponen 200 € mensuales y que la futura hipoteca tendría una cuota de 900 €.
Sus pagos mensuales relacionados con deudas serían:
200 € + 900 € = 1.100 €
Por tanto, para estudiar la operación no debería mirarse únicamente la cuota de 900 €, sino el conjunto de las obligaciones financieras.
El banco realizará su propio análisis de solvencia antes de conceder la hipoteca.
¿Los dos titulares son responsables de toda la hipoteca?
En los contratos en los que los dos prestatarios responden solidariamente, sí.
Esto es especialmente importante porque puede existir la idea equivocada de que cada persona responde únicamente por el 50 % de la deuda.
Si dos personas son deudoras solidarias, el acuerdo privado entre ellas sobre quién paga cada parte no limita por sí mismo los derechos del banco.
Por ejemplo, una pareja puede acordar internamente que una persona pagará el 60 % de la cuota y la otra el 40 %. Sin embargo, ese acuerdo no modifica automáticamente las obligaciones que ambas tengan frente a la entidad.
¿Ser titular de la hipoteca significa ser propietario de la vivienda?
No necesariamente.
Hay que diferenciar dos conceptos:
Titular del préstamo hipotecario: persona que debe devolver el dinero prestado al banco.
Propietario de la vivienda: persona que tiene la propiedad del inmueble según la escritura y el Registro de la Propiedad.
En muchas compras las mismas dos personas son titulares tanto de la vivienda como de la hipoteca, pero jurídicamente son cuestiones diferentes.
Por eso, antes de firmar una operación, es importante comprobar quién aparece como propietario y quién aparece como prestatario.
¿Los dos titulares tienen que ser propietarios al 50 %?
No necesariamente.
La propiedad puede distribuirse de diferentes formas, siempre que la estructura jurídica de la operación se formalice correctamente.
Por ejemplo, dos compradores podrían adquirir una vivienda con una participación del:
- 50 % y 50 %.
- 60 % y 40 %.
- 70 % y 30 %.
La distribución de la propiedad debe quedar reflejada en la documentación correspondiente.
Además, la distribución de la propiedad no debe confundirse con la responsabilidad frente al banco por el préstamo.
¿Qué pasa si uno de los titulares deja de pagar?
Si ambos son deudores del préstamo y uno deja de aportar su parte, la cuota hipotecaria sigue teniendo que pagarse.
En caso de responsabilidad solidaria, el banco puede reclamar la deuda a cualquiera de los deudores conforme a las condiciones del contrato.
Por eso, que una persona deje de pagar su parte no significa que la otra pueda dejar de pagar la hipoteca sin consecuencias.
El Banco de España explica que, cuando existen varios deudores y uno de ellos quiere dejar de formar parte del préstamo, no basta con un acuerdo privado entre los titulares.
¿Qué ocurre si una pareja se separa?
La separación o el divorcio no elimina automáticamente a ninguno de los titulares de la hipoteca.
Por ejemplo, imaginemos que dos personas tienen una vivienda y una hipoteca conjuntamente y posteriormente se separan.
Pueden acordar que una de ellas se quede con la vivienda y continúe pagando la hipoteca. Sin embargo, ese acuerdo entre las dos personas no obliga automáticamente al banco.
Para que uno de los titulares deje de ser deudor frente a la entidad, el banco debe aceptar el cambio.
El Banco de España señala que un pacto entre excónyuges por el que uno asume el pago completo solo tiene efectos frente al banco si este lo acepta expresamente. De lo contrario, ambos continúan siendo responsables del préstamo.
¿Se puede quitar a uno de los titulares?
Sí, puede solicitarse una modificación de la titularidad del préstamo, pero el banco no está obligado a aceptarla.
Esta operación puede realizarse mediante una novación, si la entidad está de acuerdo.
El banco volverá a analizar la situación económica del titular que permanece en la hipoteca, ya que al eliminar a uno de los deudores disminuyen las garantías de pago que existían inicialmente.
La entidad puede aceptar el cambio, modificar las condiciones o solicitar garantías adicionales, dependiendo de la operación.
¿Qué ventajas puede tener una hipoteca con dos titulares?
Entre las posibles ventajas se encuentran:
Mayor capacidad de ingresos
El banco puede analizar los ingresos de ambas personas conjuntamente.
Esto puede facilitar que la cuota hipotecaria sea asumible respecto a los ingresos del hogar.
Reparto de los gastos
Los titulares pueden acordar cómo repartir entre ellos la entrada, las cuotas y otros gastos relacionados con la vivienda.
Posibilidad de acceder a una vivienda de mayor precio
Al contar con dos ingresos, una familia o pareja puede tener una capacidad económica conjunta diferente a la que tendría uno de los compradores individualmente.
Esto no significa que el banco tenga que conceder una cantidad determinada, ya que cada operación se analiza individualmente.
¿Qué riesgos tiene una hipoteca con dos titulares?
También existen aspectos que conviene tener en cuenta.
Ambos asumen una obligación financiera
Si los dos son deudores, los dos quedan vinculados al préstamo hasta que se cancele o el banco acepte una modificación.
Los problemas económicos de uno pueden afectar al otro
Si uno de los titulares pierde ingresos o deja de pagar, el otro puede verse obligado a asumir una mayor parte de las cuotas para evitar el impago.
Salir de la hipoteca no es automático
Separarse, dejar de vivir en la vivienda o llegar a un acuerdo privado no elimina por sí solo la responsabilidad frente al banco.
La venta de la vivienda no siempre resuelve todo
Si se vende la vivienda, habrá que utilizar el dinero de la operación para cancelar la deuda pendiente según corresponda. Si el importe obtenido no cubre todas las obligaciones pendientes, habrá que analizar la situación concreta con la entidad.
Ejemplo completo
Imaginemos que dos personas compran una vivienda por 250.000 €.
Aportan:
- Persona A: 25.000 €.
- Persona B: 25.000 €.
- Hipoteca: 200.000 €.
Ambas aparecen como titulares del préstamo.
Supongamos que la cuota hipotecaria es de 900 € al mes.
Aunque hayan decidido pagar:
- Persona A: 450 €.
- Persona B: 450 €.
el acuerdo interno no significa necesariamente que cada persona responda frente al banco únicamente por 450 €.
Si una de las dos personas deja de pagar, la otra puede tener que hacer frente al pago de la deuda para evitar el incumplimiento, dependiendo de las condiciones del préstamo.
¿Qué pasa si uno quiere quedarse con la vivienda?
Si uno de los titulares quiere quedarse con la vivienda después de una separación, normalmente hay que solucionar dos cuestiones diferentes:
1. La propiedad de la vivienda
Habrá que modificar la titularidad del inmueble mediante la operación que corresponda.
2. La hipoteca
Habrá que conseguir que el banco acepte que uno de los titulares deje de ser deudor.
Una cosa no implica automáticamente la otra.
El Banco de España indica que la modificación de la titularidad del préstamo requiere el acuerdo de la entidad y puede formalizarse mediante una novación.
¿Puede haber dos titulares que no sean pareja?
Sí.
Una hipoteca con dos titulares no está limitada a matrimonios o parejas.
Puede existir entre:
- Parejas.
- Matrimonios.
- Familiares.
- Otras personas que compren conjuntamente una vivienda.
Lo importante es que la entidad acepte la operación y que las condiciones de propiedad y financiación queden correctamente formalizadas.
¿Qué documentación necesita cada titular?
El banco puede solicitar información de cada uno de los participantes para realizar el estudio de solvencia.
Entre la documentación habitual pueden encontrarse:
- Documento de identificación.
- Nóminas.
- Declaraciones de la renta.
- Contratos laborales.
- Información sobre otros préstamos.
- Extractos bancarios.
- Información sobre patrimonio y ahorros.
La documentación concreta depende de la entidad y de las características de la operación.
¿Es mejor una hipoteca con uno o con dos titulares?
No existe una opción que sea mejor para todos los compradores.
Una hipoteca con dos titulares puede permitir que el banco tenga en cuenta los ingresos de ambas personas, pero también implica que ambas quedan vinculadas al préstamo.
Antes de decidir, conviene analizar:
- Ingresos de cada persona.
- Deudas existentes.
- Ahorros aportados.
- Porcentaje de propiedad.
- Cuota mensual.
- Qué ocurriría si uno de los dos deja de tener ingresos.
- Qué ocurriría si la relación entre los titulares cambia.
Conclusión
Una hipoteca con dos titulares permite que dos personas aparezcan conjuntamente como prestatarios del préstamo y que el banco analice la situación económica de ambas.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Consulta las condiciones con la entidad y, si lo necesitas, con un asesor independiente.