Cuando se compra una vivienda con una hipoteca, existen diferentes gastos relacionados tanto con la compraventa como con la formalización del préstamo hipotecario.
Una de las dudas más habituales es saber qué gastos debe pagar el comprador y cuáles corresponden al banco.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los principales gastos de formalización de la hipoteca está establecido de forma bastante clara.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
En una hipoteca formalizada actualmente, la entidad bancaria asume determinados gastos relacionados con la formalización del préstamo.
Entre ellos se encuentran:
- Gastos de gestoría relacionados con la formalización de la hipoteca.
- Gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gastos notariales correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
- Impuestos asociados a la formalización del préstamo hipotecario que correspondan legalmente al prestamista.
El Banco de España confirma que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos relacionados con la formalización de la hipoteca.
¿Qué gasto de la hipoteca paga el cliente?
El principal gasto de formalización que corresponde al comprador es la tasación de la vivienda.
La tasación sirve para determinar el valor del inmueble y es utilizada por la entidad para analizar la operación y establecer el riesgo de la financiación.
El coste de la tasación corresponde al cliente. Además, el comprador puede aportar una tasación realizada por una sociedad homologada siempre que cumpla los requisitos establecidos y no haya caducado.
También puede existir algún coste adicional si el cliente solicita determinadas copias de documentos notariales, ya que las copias las paga quien las solicite.
Tabla: ¿quién paga cada gasto de la hipoteca?
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
|---|---|
| Tasación de la vivienda | Cliente |
| Notaría de la escritura del préstamo hipotecario | Banco |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoría de la hipoteca | Banco |
| Impuestos correspondientes al préstamo hipotecario | Banco |
| Copias notariales solicitadas por el cliente | Cliente |
Este reparto se refiere a los gastos de formalización del préstamo hipotecario, no a todos los gastos que existen al comprar una vivienda.
¿El banco paga también los gastos de comprar la vivienda?
No.
Aquí es donde suele producirse la confusión.
Los gastos de la hipoteca y los gastos de la compraventa son conceptos diferentes.
Por ejemplo, cuando compras una vivienda pueden existir gastos e impuestos relacionados directamente con la adquisición del inmueble. Estos no se convierten automáticamente en gastos del banco por el hecho de financiar la compra mediante una hipoteca.
Por tanto, que el banco pague determinados gastos de formalización de la hipoteca no significa que el comprador pueda comprar una vivienda sin tener que aportar dinero adicional al precio.
¿Qué gastos puede tener que pagar el comprador?
Dependiendo de las características de la operación y de si se trata de una vivienda nueva o usada, el comprador puede tener que afrontar diferentes gastos e impuestos asociados a la compraventa.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Impuestos de la compraventa.
- Gastos relacionados con la escritura de compraventa.
- Gastos de inscripción de la compraventa.
- Tasación de la vivienda para la hipoteca.
- Otros gastos derivados de servicios que el comprador solicite.
La cantidad final depende de factores como el precio de la vivienda, la comunidad autónoma, si se trata de vivienda nueva o usada y las características concretas de la operación.
Por eso es importante separar dos conceptos:
Gastos de compraventa ≠ gastos de formalización de la hipoteca.
Ejemplo práctico
Imagina que una persona compra una vivienda por 200.000 € y solicita una hipoteca.
Los gastos no deberían analizarse simplemente como:
Precio de la vivienda + todos los gastos de la hipoteca
Primero hay que separar las dos operaciones.
Compra de la vivienda
Aquí se encuentran los gastos e impuestos asociados a la adquisición del inmueble.
Formalización de la hipoteca
Aquí se encuentra la financiación que concede el banco.
En este segundo grupo, el comprador normalmente tendrá que asumir la tasación, mientras que el banco asumirá los principales gastos de formalización establecidos por la normativa.
Esto es importante cuando calculas cuánto dinero necesitas tener ahorrado para comprar una vivienda.
¿Qué ocurre con la comisión de apertura?
La comisión de apertura es diferente de los gastos de notaría, registro o gestoría.
Si la entidad establece una comisión de apertura en las condiciones de la hipoteca, esta puede cobrarse al cliente.
El Banco de España explica que la comisión de apertura remunera determinadas gestiones administrativas relacionadas con el estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Por eso, antes de aceptar una hipoteca conviene comprobar si existe y cuál es su importe.
¿Qué pasa con la provisión de fondos?
Durante el proceso de contratación, el banco puede solicitar una provisión de fondos para disponer del dinero necesario para pagar determinados gastos.
Sin embargo, que el cliente entregue ese dinero al banco no significa necesariamente que todos esos gastos sean responsabilidad del cliente.
El Banco de España señala que, después de realizar los pagos correspondientes, la entidad debe justificar los gastos y devolver al cliente el importe que haya sobrado de la provisión.
Por eso es recomendable revisar las facturas y la liquidación final.
¿Quién paga el notario?
En la formalización del préstamo hipotecario, los gastos notariales de la escritura del préstamo corresponden al banco.
Las copias de la escritura, sin embargo, las paga quien las solicite.
Hay que diferenciar estos gastos de los correspondientes a la escritura de compraventa, que pertenece a la operación de adquisición de la vivienda.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad?
Los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad corresponden al banco.
Esto se debe a que la inscripción de la garantía hipotecaria beneficia al prestamista. La Ley 5/2019 establece expresamente que los gastos de inscripción de las garantías corresponden al prestamista.
Esto no debe confundirse con la inscripción de la propia compraventa de la vivienda.
¿Quién paga la gestoría?
Los gastos de gestoría relacionados con la formalización de la hipoteca corresponden al banco.
Las entidades pueden utilizar una gestoría para realizar diferentes trámites necesarios durante el proceso de formalización e inscripción del préstamo.
¿Quién paga los impuestos de la hipoteca?
En la formalización del préstamo hipotecario, los impuestos que correspondan legalmente al prestamista son asumidos por el banco.
La distribución de estos impuestos debe distinguirse de los impuestos derivados de la compraventa de la vivienda, que tienen su propio régimen y pueden depender de factores como el tipo de inmueble y la comunidad autónoma.
Por eso no conviene utilizar una cifra fija para calcular los impuestos de una compra de vivienda sin conocer las características de la operación.
¿Qué ha cambiado respecto a las hipotecas antiguas?
La distribución actual de los gastos no debe aplicarse automáticamente a cualquier hipoteca antigua.
La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019, y estableció el actual reparto de determinados gastos para los contratos incluidos en su ámbito de aplicación.
En contratos anteriores pueden existir diferencias en función de la fecha de contratación y de la normativa y jurisprudencia aplicables en cada momento.
Por eso, si se trata de una hipoteca antigua y existe una reclamación sobre gastos, es necesario analizar las circunstancias concretas del contrato.
¿Cuánto dinero necesito tener ahorrado para comprar una vivienda?
Que el banco asuma buena parte de los gastos de formalización de la hipoteca no significa que puedas comprar una vivienda sin disponer de ahorros.
El comprador debe tener en cuenta principalmente:
Entrada o parte del precio no financiada + gastos e impuestos de compraventa + tasación + otros costes que correspondan.
La cantidad necesaria dependerá de la financiación concedida por el banco y de las características de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 € y el banco financia 160.000 €, el comprador tendría que conseguir los 40.000 € restantes del precio, además de los gastos de la operación que correspondan.
Por eso, antes de buscar una vivienda, es recomendable calcular cuánto dinero necesitas realmente y no limitarte a mirar únicamente la cuota mensual de la hipoteca.
Resumen: banco vs. cliente
Banco
El banco asume, con carácter general en la formalización de la hipoteca:
- Notaría del préstamo hipotecario.
- Registro de la hipoteca.
- Gestoría.
- Impuestos que correspondan legalmente al prestamista.
Cliente
El comprador asume principalmente:
- Tasación.
- Copias notariales que solicite.
- Comisión de apertura, si está incluida en las condiciones.
- Gastos e impuestos correspondientes a la compraventa.
- Otros gastos que correspondan al comprador según la operación.
Conclusión
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los principales gastos de formalización de una hipoteca está claramente establecido.
El cliente paga principalmente la tasación, mientras que el banco asume los gastos de notaría del préstamo, registro, gestoría e impuestos que legalmente correspondan al prestamista.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los requisitos documentales varían según la entidad y tu situación.